STADmagazine: Werken in en aan Den Haag

Transformatie van werkgebied naar wonen zoals in Laakhaven en de Binckhorst plaatsvindt, vormt een bedreiging voor de bedrijvigheid in Den Haag. De noodzakelijke nieuwbouw van woningen dreigt de ruimte voor werk te verdringen. Maar de stad bestaat ook bij de gratie van werkgelegenheid en voorzieningen voor iedereen. Tegelijkertijd biedt transformatie juist kansen omdat werken steeds beter samengaat met wonen en andere functies.

Platform STAD presenteert het STADmagazine – Werken in en aan Den Haag. Het magazine laat zien hoe je op het thema ‘Ruimte voor werk’ kansen kunt pakken. Ondanks de complexiteit van deze opgave. In dit artikel geven we een overzicht van de verschillende aspecten van het thema.

We lichten gebieden en werklocaties uit, waar heel verschillende problemen spelen. Diverse betrokken organisaties met een eigen blik op het thema komen aan het woord. En we presenteren concrete aanbevelingen voor de realisatie van meer ruimte voor de maakindustrie, het ontwerp, de financiering en de rollen van betrokken partijen.

Hoe creëer je extra ruimte voor bedrijven die soms overlast veroorzaken? Hoe blijft de ruimte betaalbaar? Welke partijen zijn aan zet? Goede spreiding en inpassing van ruimte voor werk over de stad gaat niet vanzelf. Kortom, planning van ruimte voor werk is meer nodig dan ooit.

Creëer beleidsurgentie voor ‘Ruimte voor werk’ 

‘Keer op keer blijkt in de ruimtelijke ordening dat ruimte voor werken te weinig aandacht krijgt,’ zegt Cees-Jan Pen (Lector de Ondernemende Regio Fontys Hogescholen). Bedrijventerreinen gaan verloren en de vastgoedmarkt ontwikkelt onvoldoende nieuwe bedrijfsruimte voor maakbedrijven, terwijl de vraag hiernaar stijgt. Bovendien is er voor de energietransitie en circulaire economie ruimte nodig. De prijsstijgingen van materialen en energie maken de toekomst nog zorgelijker.

Omdat er nu grote transformaties gaande zijn in het Central Innovation District (CID), de Binckhorst en in Zuidwest, is het juist op dit moment essentieel dat daar naast de noodzakelijke woningen ook daadwerkelijk voldoende ruimte voor werk bijkomt. Maak niet alleen kantoorruimte. ‘Pas op dat je ook in het CID voor praktisch opgeleiden iets doet,’ zegt journalist Tracy Metz in haar recensie over het CID. Daarvoor is ook betaalbare ruimte voor de maakindustrie en creatieve sector noodzakelijk.

Schep banen voor praktisch opgeleiden in toekomstgerichte sectoren

Nu het aantal inwoners in Den Haag stijgt, hoort daar een toename van de werkgelegenheid bij. Maar de economische ontwikkeling van Den Haag blijft achter bij de landelijke trend. Hoofdoorzaak is het feit dat de Haagse economie nog te sterk op de overheid leunt. Dat de bevolking van Den Haag veel sneller groeit dan de economie leidt tot een onevenwichtige situatie, zegt econoom Walter Manshanden (NEO, Rotterdam).

Ook het aantal mensen met een lagere of praktische opleiding die werk hebben, ligt in Den Haag onder het landelijke en regionale gemiddelde. Juist in een gebied als Den Haag Zuidwest waar veel mensen een praktische opleiding hebben of laaggeletterd zijn, is het aantal arbeidsplaatsen in de maakindustrie heel gering en de werkloosheid hoog. Volgens Manshanden laat Den Haag groeikansen liggen, doordat het de economische potentie van deze mensen onvoldoende benut. Daarvoor zou de stad meer moeten investeren in betaalbare werkruimte op alle schaalniveaus van buurt tot regio. Maar ook in sociale netwerken en opleidingen. Dit is cruciaal voor het vinden van een baan of starten van een onderneming.

Levendige stad door wonen en werken dicht bij elkaar

Goed functionerende sociale netwerken ontstaan door de combinatie van wonen, winkels, horeca, scholen, kantoren, sport en zorgvoorzieningen. Nabijheid en menging van deze functies is de basis voor een levendige en inclusieve stad. Hierbij hoort ook de bedrijvigheid die de stad nodig heeft om te blijven draaien. Bewoners hebben de fietsenmaker, loodgieter en stomerij graag in de buurt. Het is ook prettig als je de auto in de buurt kunt laten repareren. Vaak zijn deze ondernemingen van lokale Mkb’ers. Zij bieden ook een vorm sociale veiligheid op straat, vooral als het gaat om kleinschalige bedrijvigheid.

‘Werklocaties zijn het fundament onder onze brede welvaart. Van allerlei praktisch werk dat wordt geboden, en van hightech innovaties tot sponsoring van de lokale voetbalclub’, zeggen ondernemersorganisaties.

Deze nabijheid kan worden gepland met het principe van de 15-minutenstad. Dit idee gaat ervan uit dat alle dagelijkse voorzieningen en werk binnen vijftien minuten lopen of fietsen van je huis liggen. Werk op scooterafstand vanaf de woning is vooral voor praktisch opgeleide mensen een belangrijk punt. Zij kunnen of willen meestal niet verder reizen, blijkt uit onderzoek. In The New Farm zitten bijvoorbeeld veel maakbedrijven van mensen die daar in de buurt wonen.

Zorg ook voor voldoende fysieke verbindingen die de broodnodige sociale netwerken versterken op het schaalniveau van de buurt. De wijkeconomie draait vooral op kleine ondernemers en ZZP’ers. Zij werken vaak vanuit huis, terwijl daar in het beleid nauwelijks aandacht voor is. Daarnaast zorgt een betere ov-verbinding met het centrum en de regio dat meer werkgelegenheid sneller bereikbaar is.

Bekijk wonen, werken en bereikbaarheid daarom in samenhang. Met behoud van bedrijvigheid verspreid over de stad.

Uitdaging om wonen en werken te combineren

Mengen van wonen en werken wordt steeds beter mogelijk. Daarbij moet voor de woningen de overlast van bedrijven door geluid, stank of verkeer beperkt worden. De meeste vervuilende en overlast gevende industrie is echter al uit de steden verdwenen. En bedrijven produceren op een steeds schonere en stillere manier. Ongeveer tachtig procent van de bedrijven veroorzaakt inmiddels zeer beperkte hinder.

Tegelijkertijd zorgen veranderingen in een gebied met wonen en werken toch snel voor verwarring en frustratie bij zowel bewoners als ondernemers. Bijvoorbeeld in Scheveningen Haven, waar allang niet meer alleen vissersboten binnenkomen. Hier wordt gewerkt aan een maritiem ecosysteem: een mix van wonen, werken, recreëren en innoveren met behoud van de bestaande bedrijvigheid en woningbouw rond de haven. Uit het STADconsult over dit gebied blijkt echter dat deze ontwikkeling met bedrijvigheid in combinatie met wonen een lastige puzzel is. Bewoners en bedrijven hebben andere belangen. Gevoeligheid alom, hoe krijg je dan alle neuzen dezelfde kant uit?

Daarnaast hebben sommige werkruimten een negatieve invloed op de leefbaarheid door de uitstraling van de ruimte. Door de dichte gevels van dark stores, logistieke centra, opslagboxen en kleine werkplaatsen met rolluiken, is er te weinig sociale controle in de straat. Gebruik door criminelen ligt op de loer. Maar de vraag naar dit type ruimte is wel groot.

Slim ontwerp van werkruimte die niet ten koste van de leefbaarheid gaat

Een deel van de projectontwikkelaars en ondernemers ziet door de complexiteit en meerkosten van mengen, de maakindustrie liever op aparte bedrijventerreinen. Gemengde gebouwen als de Lamel in Laak en het complex aan de Elandstraat leveren bijvoorbeeld nogal wat hoofdbrekens op bij ontwikkeling en beheer.

Maar hoewel de ontwerpopgave van gemengd wonen en werken best spannend is, is er veel mogelijk. Met een slim ontwerp wordt de overgebleven hinder voor de omgeving verder beperkt, terwijl de ruimte goed bruikbaar is voor verschillende typen ondernemers. In de studie Superplinten van AM, heren 5 architecten en STIPO staan praktische tips en duidelijke ontwerpoplossingen voor gemengde gebouwen.

Op het schaalniveau van de buurt kan de combinatie van wonen en werken ook slim opgelost worden. In het CID wordt bijvoorbeeld ingezet op een mix van zones met reuring door functiemenging en zones met meer rust. Zo ontstaan gradaties in de drukte van het centrum. Neem ondernemers en bewoners nadrukkelijk mee in deze ontwikkelingen en visualiseer voor hen de ruimtelijke dilemma’s en kansen.

Gebruik ruimte op bedrijventerreinen efficiënter

Den Haag kent meerdere bestaande bedrijventerreinen. Deze raken echter vol. En distributie en logistiek nemen steeds meer ruimte in beslag. Op Technology Park Ypenburg levert dit al conflicten op om de schaarse ruimte, blijkt uit het STADconsult over dat gebied. Voor de maakindustrie en hightech is nauwelijks ruimte meer.

Bedrijven met de meeste hinder zijn op bedrijventerreinen het meest gewenst. Daarvoor kan ruimte worden vrijgemaakt door bedrijven met een publieksfunctie die geen hinder veroorzaken, te verplaatsen naar woonwijken. Uit informatie van de provincie Zuid-Holland blijkt zelfs dat 85 procent van de bedrijven op bedrijventerreinen prima gecombineerd kunnen worden met woningen. Een dansschool hoeft bijvoorbeeld niet op een bedrijventerrein te liggen. Aan de andere kant is deze dansschool wel afhankelijk van een grote betaalbare ruimte. En die is er nauwelijks in woonwijken. De gemeente zal daarom meer en anders moeten sturen, faciliteren en stimuleren op de urgentie rondom bedrijventerreinen. De huidige regelgeving is zo ingericht dat er weinig eisen worden gesteld aan gebouwen op bedrijventerreinen. Daardoor kan er relatief goedkoop worden gebouwd en zijn veel bedrijven afhankelijk van deze locaties. Zorg voor geschikte, betaalbare ruimten in woonwijken. En overweeg verhuisvergoedingen voor te verplaatsen bedrijven.

Een andere manier van ruimte maken is het stapelen van werkruimten. The New Farm is een prachtig voorbeeld van een bedrijventerrein met meerdere verdiepingen. Hier zijn binnen het gebouw zelfs zones met verschillende milieucategorieën gemaakt. Goederenliften zorgen voor het verticale transport.

Er leven veel vooroordelen bij ondernemers over bedrijfsruimte op hogere verdiepingen. Ze zijn minder zichtbaar en krijgen te maken met een andere manier van logistiek. Ondernemers vrezen ook dat ze niet kunnen uitbreiden. Een aantal deelnemers aan de STADconsults meent echter dat deze bezwaren niet houdbaar zijn door het ruimtegebrek in de stad. Alternatieven komen in beeld en velen zullen ook in de hoogte moeten gaan denken en werken. Natuurlijk is dit niet voor alle bedrijvigheid geschikt, maar The New Farm heeft een wachtlijst met ondernemers. Verticaal werken vraagt wel om een andere houding en nieuwe kennis, ook van de ontwikkelaars en financiers. [verder lezen over de ervaringen met The New Farm, klik hier > ]

Meewerken aan maatwerk voor milieunormen en bestemmingen

Naast efficiënt ruimtegebruik van (gestapelde) bedrijventerreinen is maatwerk rondom regelgeving en milieucategorieën noodzakelijk. Huidige regelgeving is soms verouderd.  Scheer daarom niet alle bedrijven over een kam. Sommigen veroorzaken nauwelijks overlast omdat ze heel klein zijn of een schonere manier van werken hebben dan verondersteld wordt. Kijk naar verschillende typen en differentieer in type en afmetingen van de ruimten. In The New Farm wordt hierop constructief samengewerkt met de Omgevingsdienst.

Meer aandacht voor scale-ups

Een ander aspect is de focus binnen het Haagse economische beleid op start-ups, waarvan er echter maar weinig echt doorstoten. Deze focus bevordert samenwerking niet. Scale-ups bieden een krachtiger lange termijnperspectief met een breder aanbod en steviger financieel fundament. Zet meer in op scale-ups, wordt daarom bepleit in het STADconsult bij Technology Park Ypenburg.

Voor realisatie van ruimte voor werk zijn nieuwe rollen en organisaties nodig

Het proces van ontwikkelen van ruimte voor werk blijkt niet eenvoudig. Bij transformatie zijn er veel onzekerheden in de tijd. Voor bestaande ruimten in plinten van de flats in Zuidwest zijn op dit moment bijvoorbeeld nauwelijks geschikte ondernemers te vinden. Tegelijkertijd is er in deze wijken de ambitie veel extra werkruimte te bouwen voor meer werkgelegenheid. Maar ondernemers willen zich nog niet vastleggen, omdat het nog jaren kan duren voor de ruimte klaar is. Ondernemers beslissen liever pas om een ruimte te huren als deze al gebouwd is.

Vooral als het gaat om de ontwikkeling van betaalbare werkruimte en gestapelde of gemengde programma’s blijken projectontwikkelaars ook niet altijd de meest geschikte partijen. Hun prioriteit en expertise ligt vooral in de woningbouw of het commerciële vastgoed. En de risico’s zijn behoorlijk groot. Dit heeft ook te maken met de bestaande structuren voor financiering, verhuur en exploitatie. Nieuwe organisaties en rollen zijn daarom noodzakelijk, schrijft Gert-Joost Peek (Hogeschool Rotterdam en Amsterdam School of Real Estate). In zijn artikel op bladzijde xx van dit magazine beschrijft hij vier nieuwe rollen.

Fondsen voor sociale werkruimte gezocht

Ontwikkeling en beheer van werkruimte met een lage huur levert vanuit puur financieel oogpunt nauwelijks een haalbare businesscase op. Ook investeren in het intensiveren van bedrijventerreinen is niet direct financieel lucratief. Echter, het rendement voor een investeerder is wellicht niet hoog, voor de maatschappij zijn de opbrengsten wel groot. Innovatieve, creatieve en sociale ondernemers kunnen vaak geen hoge huur betalen. Maar zij zorgen wel voor een toekomstbestendige economie en extra banen. Dit leidt tot regelmaat, sociale contacten, trots en vaak een betere gezondheid van hun medewerkers. Hierdoor bespaart de gemeente op de sociale uitgaven. En bijvoorbeeld zorgverzekeraars hebben minder kosten. Intensiever gebruik van bedrijventerreinen is daarnaast in het algemeen belang van de stad omdat het elders extra ruimte oplevert voor nieuwe bedrijvigheid, voorzieningen of voor bijvoorbeeld woningbouw.

Pas een andere manier van rekenen toe, die voor nieuwe financieringsstromen zorgt. Kijk niet alleen naar de kosten van het vastgoed, maar ook naar maatschappelijke besparingen op terreinen als welzijn, gezondheid en bijstand. Koppel de financiering aan fondsen die met normen voor maatschappelijk verantwoord ondernemen werken. Bijvoorbeeld fondsen die bedrijven steunen die mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt aan het werk helpen. Ook gemeenten en provincies zouden moeten bijdragen aan betaalbare werkruimte. Creëer bijvoorbeeld een fonds voor sociale werkruimte, bepleit Johan Snel (AM). De overheid steunt immers ook de sociale woningbouw.

Thema’s als Brede welvaart, Social return on Investment (SRoI) en ESG-normen (Environmental, Social and Governance) bieden hiervoor handvatten.

Onderwijs: overbrug de kloof tussen werkloosheid en het tekort aan arbeidskrachten elders

Tot slot biedt de maakindustrie bij uitstek banen voor praktisch opgeleiden. Maar er blijkt een flinke kloof tussen de hoge werkloosheid in Zuidwest en het schreeuwende tekort aan praktisch geschoolde Mbo’ers in bijvoorbeeld het hightech maakcluster Technology Park Ypenburg. Ook voor de energietransitie zijn meer vakmensen nodig. Maak hier een slimme koppeling met het onderwijs en (sociale) ondernemers. Leid mensen uit Zuidwest beter op voor dit werk. En sluit ook meer aan op de positieve kant van lokale omstandigheden: De helft van de Haagse repaircafé’s vindt plaats in Zuidwest, waarmee dit gebied als een koploper op de circulaire economie kan worden gezien. Een beter imago van de maakindustrie helpt hierbij ook. Werk biedt mensen toekomstperspectief. Dan wordt de economie van Den Haag pas echt toekomstbestendig en inclusief.

STADmagazine – Werken in en aan Den Haag

Dit artikel is de inleiding van het STADmagazine – Werken in en aan Den Haag dat verscheen op op 28 augustus 2023. Hierin zijn alle uitkomsten en aanbevelingen gebundeld van het programma Ruimte voor Werk, dat Platform STAD organiseerde in de periode 2021 – 2023.
Foto’s: Christian van der Kooy / Opmaak: Studio Duel

Het hele magazine lezen? Download hier de pdf >
Of stuur een mail met je naam en adres naar info@platformstad.nl als je het magazine per post wilt ontvangen.