Superplinten: beeldende tips voor de combinatie van wonen en werken – interview met Johan Snel (AM)

Werken en wonen moeten in een groeiend en steeds voller Den Haag meer gecombineerd worden. Maar hoe zorg je dat kinderwagens en vrachtwagens elkaar niet in de weg zitten? ‘Die mix is niet zo romantisch als het lijkt’, zegt Johan Snel, stedenbouwkundige en conceptontwikkelaar bij AM in dit interview met Platform STAD. ‘Een goede plint met werkfuncties onder een woongebouw maken is ongelofelijk complex in ontwerp en financiering.’ In het handboek Superplinten staan praktische en helder verbeelde tips voor ontwerp en programmering voor een gemengd gebouw. AM maakte het boek samen met heren 5 architecten en STIPO in opdracht van de gemeente Amsterdam.

Wat zijn superplinten?

‘In Superplinten worden functies als wonen, bedrijven, winkels en voorzieningen over meerdere lagen verdeeld. Wonen en werken zijn gelijkwaardig aan elkaar. Naast winkels, horeca en maatschappelijke voorzieningen gaat het ook om ruimte voor ambachtelijke en productiebedrijven. Een nieuw soort functiemenging die vraagt om een nieuwe soort invulling van de begane grond van gebouwen: Superplinten.’

Waarom is bedrijvigheid belangrijk voor de stad?

‘Veel werkfuncties en maakindustrie worden de stad uit gedrukt door de vraag naar woningbouw. Terwijl de mensen die daar werken wel in de stad wonen en vaak met de fiets of het openbaar vervoer naar het werk gaan. Voor hen is het belangrijk dat in de stad niet alleen de stille werkfuncties zoals kantoren overblijven. Tegelijkertijd willen stedelingen ook graag stadsverzorgende bedrijven in de buurt hebben. Zodat zij niet voor een kleine reparatie aan de auto de stad uit hoeven. Een garage is trouwens tegenwoordig bijna een computerbedrijf. We hebben het niet over de zware industrie.’

Waar wringt de combinatie van wonen en werken?

‘Voorzieningen in de plint moeten zorgen voor een levendig straatbeeld en meer spontane sociale contacten. Maar dit is niet zo makkelijk te realiseren. Hoe voorkom je geluidoverlast? En onveilige verkeerssituaties door busjes op de stoep of vrachtwagens? Bedrijven hebben specifieke installaties nodig. Een café met terras ziet er gezellig uit, maar een stukadoor of meubelmaker heeft een grotendeels dichte gevel. Dat levert helemaal geen romantisch beeld op. De tolerantie van bewoners voor deze overlast is beperkt.’

Waar moeten ontwerpers vooral op letten?

‘Het handboek biedt praktische informatie over logistiek en installaties voor verschillende typen bedrijven. Onze studie is ontwerpend aangepakt. Een belangrijke tip, houd de constructie en installaties van de woningen en bedrijven zo veel mogelijk van elkaar gescheiden. Omdat de maatvoering van de constructie te veel van elkaar verschilt. Dat scheelt in de bouwkosten, maar ook in de splitsing van eigendom en beheer. En zorg voor voldoende hoogte in de plint om een insteekverdieping te kunnen maken. Dit geeft ook veel meer flexibiliteit naar de toekomst toe.’

Hoe zorg je voor een prettige uitstraling van het gebouw?

‘Het gaat niet alleen om de architectuur. Voor de uitstraling van het gebouw is een zorgvuldige programmering belangrijk. De hoeken zijn het meest zichtbaar. Daar moet daarom een functie komen met een levendige uitstraling zoals horeca. Let goed op het ritme van open en meer gesloten gevels. Leg de blinde gevel van de stukadoor niet op de meest levendige plek en plan daarboven niet de duurste koopwoningen.’

Programmering: hoe krijg je de gewenste bedrijven op de juiste plek?

‘Veelal wordt te romantisch naar het mengen van productieve bed4rijvigheid en wonen gekeken. Het is meestal niet mogelijk al in de ontwerpfase huurders of kopers te vinden. Pas kort voor oplevering worden de werkruimtes verhuurd of verkocht en op maat afgebouwd. Wel kun je bepalen voor welke categorieën bedrijven de verschillende plekken in de superplint geschikt zijn. En welke voorzieningen je al gelijk moet meenemen in het ontwerp. Dit doe je door de keuzes in de afmeting van ruimten, het type installaties en logistieke voorzieningen. Daarom moeten we goed weten waar ondernemers behoefte aan hebben. De meubelmaker die wij voor het handboek spraken, heeft geen behoefte aan een etalage. Wel aan een grote roldeur voor laden en lossen en wat daglicht. Voor horeca is een zichtlocatie met een terras op het zuiden wenselijk, maar ook hele praktische zaken zoals een vetput en goede afzuiginstallatie. Een stukadoor wil geen eind lopen met zijn zakken stuc. Dat zijn busje voor de deur kan staan is voor hem belangrijk.’

Kun je betaalbare werkruimten realiseren in superplinten?

‘Ik pleit voor een sociaal werkprogramma. Ruimten met een lagere grondprijs of subsidie. Productieve bedrijven hebben veel ruimte nodig, genereren potentiële overlast maar minder opbrengst. En kunnen daarom geen hoge huur betalen. We kunnen de huren in het begin laag houden. Maar we moeten ook voorkomen dat de prijzen omhoogschieten als de eerste ondernemer vertrekt. Het moet niet zo zijn dat er alleen ruimte is voor bedrijven die een hoge huur kunnen betalen. Zonder voldoende plaats voor stedelijke, productieve werkruimte verliest de stad een van haar aantrekkingskrachten.’

Kunnen voorzieningen worden gedeeld?

‘Vooral voor logistiek is delen van voorzieningen mogelijk. Ook collectieve afvalverwerking, gedeelde kantine en vergaderzaal of juist specialistische apparatuur behoort tot de mogelijkheden. In ons project DeBuurt in Utrecht met een gemengd programma, delen sociaal maatschappelijke verenigingen ruimten. Toch is dit moeilijk te organiseren en beheren. Wie doet in de avond de deur dicht en wie doet de reparaties? Bij ondernemers zien we daarom toch maar beperkte interesse voor shared space.’

 

 

Wat maakt het ontwikkelproces zo complex?

‘Vooral in gebieden met bestaande bedrijvigheid is het heel moeilijk superplinten te ontwikkelen. Het is ingewikkeld omdat grond of bedrijfsruimte van veel verschillende eigenaren is. Als je niet alle grond hebt, is het lastig de logistieke voorzieningen zoals een binnenstraat in een keer aan te leggen. Wat is die grond van verschillende eigenaren waard? Wie gaat de installaties voorfinancieren terwijl de ruimten nog niet verhuurd zijn? Verhuur regelen van winkels is lastig als er nog maar weinig mensen in het gebied wonen. De bloemist heeft dan nog geen klanten.’

‘Ontwerpers kunnen alles tekenen, maar het moet wel betaalbaar blijven. Vrachtwagens op een dak of ondergronds laden en lossen is extreem duur. Als dat in de stedenbouwkundige uitgangspunten van de gemeente staat, is het plan wellicht niet haalbaar. Ook wordt er niet reëel naar de programmering en wensen van ondernemers gekeken. We zien nogal eens te veel wensdenken. Een café op elke hoek is niet haalbaar.. De verschillende gemeentelijke sectoren stedenbouw, vastgoed, economie en projectmanagement hebben daarbovenop verschillende wensen.’

Wanneer wordt een superplint wel een succes?

‘Voor een haalbaar en betaalbaar project zou het goed zijn als  gemeente, ontwikkelaar, corporatie en ondernemers vanaf het begin inhoudelijk samen optrekken en ambities vastleggen. De gemeente kan beter niet te dwingend eisen voorschrijven. Ook een hoge dichtheid is noodzakelijk. Voor de financiële haarbaarheid, maar ook voor het delen van voorzieningen en de levendigheid in de omgeving.’

‘Zorg dat huurders passen bij het concept. Bewoners en ondernemers moeten weten waar ze aan beginnen. Het kan niet zo zijn dat je naast een school gaat wonen en daarna klaagt over het geluid van de kinderen in de pauzes. In de koop- of huurvoorwaarden moet vanaf het begin worden vastgelegd wat het karakter van het gebouw is. En houd met flexibiliteit in een royaal casco dit levendige karakter met wonen en werken op de lange termijn vast.’

Het handboek Superplinten is te downloaden via de website van AM >

Onderzoek voor superplinten vond plaats in het kader van de wens om van Haven-stad in Amsterdam een hoog stedelijk gemengde stadwijk te maken. Het handboek Superplinten biedt praktische handvatten voor de ruimtelijke inrichting van de plinten bij de gebouwontwikkeling.

Beeldmateriaal: uit Handboek superplinten

Het interview door Platform STAD vond plaats in het kader van het programma Ruimte voor Werk >