Ruimtelijke kansen voor ondernemen in Den Haag Zuidwest
Hoop op een beter leven begint voor velen met werk. Vandaar dat er in de aanpak van Den Haag Zuidwest steeds meer aandacht komt voor werkgelegenheid en voldoende, betaalbare werkruimte die voldoet aan de lokale vraag. Er hoge ambities voor de bouw van extra m2 voorzieningen en commerciële ruimten. Tegelijkertijd verschillen de opgaven op het niveau van bestaande plinten, nieuwbouwlocaties en de bedrijventerreinen. En is het belangrijk om ontwikkelingen op korte en lange termijn goed af te stemmen. Een gedegen ontwerp, ook van ‘lelijke’ functies als opslagruimte, biedt kansen. Net zoals een goede verdeling van verschillende typen bedrijvigheid over woon- en werkgebieden en het samenwerken met ondernemers in challenges en gebiedsfondsen.
Meer ruimte voor werk in Zuidwest is behoorlijk complexe materie, bleek tijdens het STADconsult met professionals van gemeente, projectontwikkelaars, corporatie en bedrijfsleven, dat Platform STAD organiseerde op 29 maart 2023. In de (sociale) woningbouw is duidelijk hoe de procedures en geldstromen lopen. Voor betaalbare werkruimte is dat nog niet het geval. Hoe kan voor het werken net zo’n stevige aanpak en coalitie worden gerealiseerd als voor het wonen? Wie zijn daarbij nodig? En hoe kunnen betrokken partijen komen tot goede samenwerkingsvormen, ontwerpen en een financieel haalbare aanpak? Die vragen stonden centraal tijdens het STADconsult.
In Den Haag Zuidwest vindt de komende jaren een grootschalige gebiedsontwikkeling plaats. Zuidwest kent veel fysieke, sociale en economische uitdagingen die nauw met elkaar samenhangen. Terwijl ook binnen die afzonderlijke uitdagingen al belangrijke vragen leven. Een succesvolle aanpak op het economische vlak hangt bijvoorbeeld samen met de vraag hoe het imago en de koopkracht in Zuidwest zich de komende jaren ontwikkelen. En in welke vorm die koopkracht wordt ingezet. Is er straks weer meer behoefte aan buurtwinkels of aan opslagruimte voor meer thuisbezorgers? Wat betekent de toenemende behoefte aan lokale zorgbedrijven? En moeten er meer lokale distributiepunten worden opgezet die worden bevoorraad door elektrische voertuigen, om zo vervuilende vrachtwagens uit de wijk te weren?
Tijdens het consult komt de complexiteit van de uitdagingen sterk naar voren. De ontwikkeling in Zuidwest gaat vele jaren duren. In de woningbouw is men gewend om met dit soort termijnen en bijbehorende financiering te rekenen, maar wat mag je van ondernemers vragen en verwachten? De consumentenmarkt ontwikkelt zich snel en ondernemers moeten daarop inspelen. Daarnaast hebben (kleinere) ondernemers vaak minder financieringsmogelijkheden en willen zich daarom niet nu al vastleggen voor een project dat pas over vijf jaar klaar is. Wie neemt het risico?
Het gevoel van complexiteit werd tijdens het consult algemeen gevoeld. Tegelijkertijd zijn er een aantal aanbevelingen gedaan die kunnen bijdragen aan het oplossen van de grote economische opgave. Ten behoeve van het overzicht zijn deze aanbevelingen hieronder grofweg verdeeld onder drie typen ontwikkeling. Waarbij wordt benadrukt deze indeling niet meer dan een kapstok is voor het overzicht, en de werkelijkheid complexer in elkaar zit dan een simpele driedeling.
Een kansrijke aanpak verschilt op drie typen ontwikkeling: die van bestaande plinten, de nieuwbouw die de komende jaren wordt gerealiseerd, en de aanpak van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen. De belangrijkste opgaven voor de plinten zijn de m2-prijs betaalbaar te houden, leegstand te voorkomen en de ruimtes te vullen met de juiste ondernemers. Waarbij vooral kansen worden gezien voor zorg, sociale ondernemers en voorzieningen.
Voor de nieuwbouw gaat het om een goede verdeling over Zuidwest van de verschillende soorten werkruimtes waaraan behoefte is. Waar wordt bijvoorbeeld opslag geconcentreerd, waar kunnen ondernemers hun bus kwijt, en waar komen bedrijfsverzamelgebouwen? Belangrijk is ook de vraag hoe ‘lelijke’ functies als opslag, facilitaire gebouwen of fietsenstallingen ontwerptechnisch goed kunnen worden ingepast. Zodat een straat of gebied aantrekkelijk en leefbaar blijft, maar de werkgebouwen tegelijk zo functioneel mogelijk zijn ontworpen. Ook de bereikbaarheid is hierbij belangrijk, waarbij de deelnemers onder andere denken aan distributiehubs.
Voor bedrijventerreinen is de grote vraag hoe hier de juiste typen bedrijven te krijgen. Enerzijds bedrijven die ruimte zoeken en niet passen in woonwijken. Waarbij het mogelijk aanleggen van enkele extra mini-bedrijventerreinen om de capaciteit lokaal te vergroten. En anderzijds bestaande bedrijven die nu op bedrijventerreinen zitten maar beter in woonwijken passen, naar woonwijken te verplaatsen. Eventueel kan een verhuisvergoeding hierbij helpen?
Houd bij alle plannen zowel de dagelijkse realiteit in Zuidwest als lange termijn strategische ontwikkelingen goed in de gaten. Neem mee hoe de vraag naar werkruimte in Zuidwest zich de komende jaren ontwikkeld, en hoe dat opgaat met de bredere gebiedsontwikkeling, de programmering van wonen en werken, en het vrijkomen van vierkante meters werkruimte.
Versterk de coalitie rondom ruimte voor werk en economisch beleid rondom clustering met een aantal gezaghebbende ondernemers. En maak gebruik van alternatieve rekensommen, waarbij bijvoorbeeld de maatschappelijke opbrengsten van minder uitgaven aan de bijstand en een betere gezondheid van bewoners worden meegenomen. Kunnen bijvoorbeeld de gemeente en zorgverzekeraars dan de onrendabele top wegnemen, zoals ook bij sociale woningbouw gebeurd? Of kan de betaalbaarheid worden geregeld door een ondernemersfonds of ingroeimodel?
Maak meer gebruik van challenges voor bijvoorbeeld de zorg of circulaire economie. En denk aan andere modellen van eigenaarschap of verhuur gedacht, waarbij risico’s deels kunnen worden afgedekt door overbruggingskredieten, een Wijk Ontwikkel Maatschappij of een andere ‘tussenorganisatie’. Werk ook met terugkoopgaranties, dan houd je grip op het gebied, is een advies. Tot slot wordt in alle gevallen aangeraden om vroegtijdig om tafel te gaan met eigenaars, en niet als gemeente eerst plannen te maken die dan vervolgens worden afgedwongen.
Uit het STADconsult bleek dat alle partners die werken aan de ontwikkeling van Zuidwest de eerste stappen hebben gezet om ruimte te maken voor extra banen. Blijf in gesprek, betrek meer ondernemers en wees reëel. Heb voldoende aandacht voor de complexiteit en fasering van de opgave. En neem naar inspirerende voorbeelden mee als het Rotterdamse ZoHo, Triple ThreaT uit Haarlem, en de Haagse The New Farm, de dependance van het Museon in Ruimzicht of Made in Moerwijk.
In het achterliggende verslag is de inhoud van het consult nader uitgewerkt. Lees hier verder (pdf bestand)>
Het STADconsult vond plaats op 29 maart 2023 bij Keu’s Genoeg in Zuidwest Den Haag.
Organisatie: Platform STAD in opdracht van gemeente Den Haag
Deelnemers: Dré Boidin (directeur onderhoud & vastgoed, Staedion), Wicher Mol (ontwikkelingsmanager, BPD), Bart Snijders (directeur ontwikkeling, Stebru), Esther Fleers (directeur Heijmans vastgoed), Harry Wientjens (voorzitter Economic Board The Hague, directeur coöp. Rabobank Den Haag), Pieter Scholten (voorzitter MKB Den Haag), René Baron (programmadirecteur Zuidwest), Wim Kulik (afdelingsmanager Economie), Redouan Allaoui (bestuursadviseur economie), Saskia Visser (programmadirecteur ‘Werken in allianties en netwerken’), Jeroen van der Linden (senior projectmanager), Chris Schaapman (directeur Nationaal programma Den Haag Zuidwest), Koos van Dijken (senior projectleider Platform31), Johan Snel (teammanager AM concepts), Ronald van den Hil (Vos de Boer en partners)