Verticaal industrieterrein The New Farm: Flexibiliteit en maatwerk zijn cruciaal

Een maakbedrijf op de derde verdieping? Veel ondernemers zien het niet zitten, maar voor een plek in The New Farm is een wachtlijst. Succesfactoren van dit gestapelde industrieterrein zijn de bouwkundige flexibiliteit, goederenliften, maatwerk in de milieuzonering, langdurend betrokken creatieve partners en een betaalbare huurprijs. Maakindustrie mengen en een bedrijventerrein intensief benutten is ook een financiële opgave.

Wat zijn het concept, ontwerp, exploitatie en de milieuzonering van The New Farm in Den Haag? Wat is de rol van de verschillende betrokken partijen, zoals ondernemers, architect, adviseurs, exploitant en de gemeente? En hoe kan deze verticale mix van maakbedrijven op meer plekken in de stad gerealiseerd worden? Die vragen stonden centraal in het STADconsult dat Platform STAD op 6 april 2023 organiseerde in The New Farm.

Bedrijven in een fabrieksgebouw met zes verdiepingen

The New Farm is oorspronkelijk een gestapeld fabrieksgebouw voor telecommunicatie van Philips aan de Fruitweg. Het pand met zes verdiepingen is ontworpen eind jaren vijftig door Dirk Roosenburg. In de jaren negentig is het gebouw getransformeerd tot kantoor. Zo’n tien jaar geleden werd het overgenomen door de gemeente. Het werd een bedrijfsverzamelgebouw met een nieuwe kas op het dak. In eerste instantie lag de focus op stadslandbouw. Na het faillissement van enkele bedrijven maakte het gebouw een doorstart.

Het concept van The New Farm

Nu is het gebouw onder de naam The New Farm gevuld met maakbedrijven. Een deel daarvan profileert zich als sociale onderneming. Centrale begrippen zijn stadslandbouw en voedsel, duurzaamheid en circulair en innovatie. Daarbij zijn productie en maken het belangrijkst. De grootste huurder is i-did, een sociale onderneming die tassen en akoestische producten maakt van gerecycled vilt. Zij helpen mensen die lang niet hebben gewerkt weer aan de slag. Daarnaast is er plek voor zo’n 50 bedrijven zoals een sokkenfabriek, bierbrouwer, koffiebrander, 3d printer, kookfabriek, showroom voor bedrijfskleding en een gastvrijheidscoach. Ook is er ruimte voor events en bruiloften.

Starterspanden Den Haag C.V exploiteert het pand. De gemeente Den Haag en het FRED fonds (Fonds Ruimte en Economie Den Haag) zijn ieder voor 50 procent aandeelhouder. Huurprijzen liggen rond de 75 tot 80 euro per m2. De contractperioden variëren tussen de een en vijf jaar. Het gebouw telt zes verdiepingen met 8.000 m2 exclusief de kas op het dak, die momenteel niet in gebruik is. Corine Keus Architect maakt het ontwerp voor zowel de hoofdstructuur van The New Farm als de afzonderlijke bedrijfsruimten in overleg met de ondernemers. Ingenieursbureau DGMR werkt mee aan de vergunningen die op maat per ondernemer worden aangevraagd.

Sociale cohesie in en om het bedrijfsgebouw

In het gebouw ontstaan kleine gemeenschappen van ondernemers. Zij ontmoeten elkaar vanzelf op dezelfde verdieping of bij de lift. Op een bedrijventerrein met dichte loodsen zou dit niet zo vanzelfsprekend zijn. Dit levert interessante uitwisseling van ideeën en samenwerking op. De Kookfabriek gebruikt inmiddels de chocola die in hetzelfde gebouw gemaakt wordt. Ook inspireren de sociale ondernemers anderen binnen het pand om op onderdelen ook sociaal te ondernemen.

Veel ondernemers en medewerkers van bedrijven uit het pand, wonen in de omliggende buurten. De extra ruimte voor maakbedrijven en sociaal ondernemers is hier erg waardevol, omdat in deze buurten de werkloosheid hoog is, terwijl er weinig arbeidsplaatsen zijn. Zeker voor praktisch geschoolde mensen geldt, dat zij binnen een afstand van 15 minuten per scooter werk zoeken.

Bewoners uit de omgeving reageerden ook positief toen zij kwamen kijken. Zij hadden geen idee wat er in The New Farm gebeurde. Voor hen is het belangrijk dat zij geïnformeerd worden over het type bedrijven dat er gevestigd is. En wat voor effect dat heeft op de woonomgeving naast het bedrijventerrein. Door het gebruik van het gebouw is de overlast op het bijbehorende parkeerterrein zelfs afgenomen.

Robuuste structuur en verticaal transport in gestapelde werkgebouwen

De grootste fysieke voordelen van het bestaande gebouw zijn de goederenliften, hoge draagkracht van de constructie en de overmaat aan ruimte. De 5 meter hoge verdiepingen met grote open ruimten zijn flexibel op verschillende manieren ingevuld. Er is zowel plek voor grote machines als inrichtingen met bijvoorbeeld entresols voor kleine kantoorruimte en ontvangstruimten. Het gebouw heeft aan beide kanten glazen gevels. Daglicht komt tot diep in het gebouw en de werknemers hebben uitzicht.

Twee grote goederenliften aan weerszijden van het gebouw maken zwaar verticaal transport naar alle verdiepingen mogelijk. Bakfietsen worden door sommige ondernemers slim gebruikt voor transport naar hun bedrijf op de verdieping. Daarnaast is er een kleine palletlift tussen twee verdiepingen geplaatst op verzoek van een bedrijf.

Verdichten bedrijventerrein met gestapeld werkgebouw

Een ander belangrijk voordeel zijn en zware netaansluiting voor elektra die een stevige piekbelasting aan kan en een grote transformatorruimte. Er is vervolgens een ringleiding waar bedrijven hun eigen elektrische installatie op kunnen aansluiten. Ook voor de installaties is flexibiliteit en aanpasbaarheid belangrijk. Gewenste luchtvochtigheid en temperatuur kunnen verschillen per ruimte. Met een slim ontwerp kan restwarmte van machines de bovenliggende kantoorruimten verwarmen. Soms moet een bedrijf daarvoor wel extra investeren.

De oppervlakte van de verdiepingen van The New Farm is met 1200m2 net te groot voor een brandcompartiment dat maximaal 1000 m2 groot mag zijn. Hierdoor moesten er compartimenten worden gemaakt.
Tip: als je denkt aan nieuwbouw van een verticaal verzamelpand, zorg dan voor een maximale oppervlakte van een verdieping van 1000 m2.

Opslagruimte slim inpassen

Ondernemers hebben ook opslagruimte voor hun grondstoffen en producten nodig. Deze onaantrekkelijke ruimte knaagt echter aan de leefbaarheid en dynamiek in het gebouw. Bovendien wil men hier niet veel voor betalen. De opslagruimte is op een aantal plekken slim ingepast in de ruimte onder het entresol met daarboven een kantoorruimte.

Een andere oplossing is de opslagruimte elders op een bedrijventerrein te plaatsen. Met de dag voorraad bij het bedrijf en de weekvoorraad elders. Voor een gestapeld werkgebouw kan in de buurt een transporthub met collectieve opslag worden gerealiseerd, zodat de logistiek eenvoudiger wordt. Ook het gebruik van de goederenliften wordt dan meer gespreid.

Langdurige betrokkenheid van de architect

Twee belangrijke principes achter het succes van het concept van The New Farm, zijn flexibiliteit en maatwerk. De rol van de architect is bij The New Farm anders dan bij de meeste bedrijfs-(verzamel)gebouwen. Corine Keus Architect is vanaf het begin betrokken bij het concept en de ontwikkeling van het gebouw. Keus bedacht geen eenduidig eindbeeld, maar een structuur en een palet aan materialen die flexibel ingezet kunnen worden. Ze werkt in en aan het gebouw in een continu ontwerpproces.

De indeling wordt bottom-up samen met de huurders ingevuld. Nieuwe huurders worden telkens door Starterspanden Den Haag C.V. aan de architect gekoppeld. Flexibiliteit en maatwerk in optimale ontwerpoplossingen worden samen gerealiseerd. Ook werken zij daarbij samen met adviesbureau DGMR voor maatwerk in de milieuzonering en eventuele wijziging op het bestemmingsplan. Voordeel voor huurders is dat onderliggende procedures meteen geregeld worden. Juist voor kleine en vaak beginnende bedrijven is het prettig dat zij ontzorgt worden. Ondernemers betalen wel mee aan de advieskosten.

De indeling wordt bottom-up samen met de huurders ingevuld

Naast het ontwerp verzorgt Keus ook het bouwmanagement. Starterspanden Den Haag C.V. en de architect sturen direct de leveranciers aan voor de inbouw van werkruimtes en het installatie-deel van het pand. Na aanbestedingen werken ze met vaste leveranciers. Er is geen hoofdaannemer betrokken, wat daarom goedkoper is. Ook praktisch is dat er hierdoor goed zicht is op wat er op welk moment gebeurt, om huurders te informeren.

Deze langdurige betrokkenheid van de architect heeft voordelen. Door de kennis van het gebouw en ervaring met de gemeentelijke procedures en bedrijven gaat het proces rondom plaatsing van nieuwe ondernemingen steeds sneller. Er is ook bekend welke informatie er beschikbaar moet zijn. De rol van Keus zou deels vergeleken kunnen worden met parkmanagement bij een BIZ op een bedrijventerrein of mallmanagement in een winkelcentrum.

Maatwerk milieunormen en -zones vergt tijd en lef

Bedrijven zijn gebonden aan milieuzoneringen en een bepaalde afstand tot woningen. De milieucategorie is afhankelijk van de hoeveelheid hinder voor de omgeving door geluid, geur, gevaar, stof of verkeer. Voor de verhuurbaarheid van het pand is het cruciaal hier flexibel mee om te gaan. In het gebouw zijn milieuklasse 1 en 2 toegestaan. De meeste productiebedrijven zouden normaal gesproken in de hogere categorieën 3 of 4 vallen. Toch zijn ook deze bedrijven gevestigd in The New Farm. Bedrijven kunnen vaak dichter bij woningen liggen dan gedacht. Dit is mogelijk doordat er per bedrijf wordt gemotiveerd wat de daadwerkelijke hinder is. Voor iedere nieuwe ondernemer in de New Farm wordt een specifieke motivatie opgesteld en vergunningsaanvraag gedaan. Hiervoor is maatwerk, tijd en lef nodig.

Een bierbrouwer valt in categorie 4.2 Milieunormen maken echter geen onderscheid tussen grote en kleine bedrijven binnen dezelfde categorie. Terwijl de overlast door kleine bedrijven of gebruik van innovatieve technieken in werkelijkheid veel lager is. Door de kleinschaligheid van de bierbrouwer in The New Farm, is de hinder volgens DGMR gelijkwaardig aan categorie 2. Goedkeuring krijgen is wel een tijdrovend proces. Voor de brouwer duurde het ruim 2 jaar voor de gemeente toestemming gaf. De gemeente Den Haag en de omgevingsdienst Haaglanden moeten bepalen hoe zij de motivatie beoordelen en toetsen aan de soms verouderde regelgeving.

Milieuzonering binnen het gebouw

Ook binnen het gebouw is er maatwerk en flexibiliteit van de milieuzonering. De mix van diverse maakbedrijven in The New Farm hebben uiteenlopende milieu categorieën. In The New Farm zijn per halve verdieping aparte milieucategorieën vastgelegd. Per zone zijn bouwtechnische maatregelen getroffen om milieuhinder tegen te gaan op het juiste niveau. Net als op een bedrijventerrein het geval is. Voor voedselverwerking gelden daarnaast strengere hygiëne eisen. Deze bedrijven kregen een plek op de vierde en zesde verdieping.

Vertrouwen in samenwerking met gezamenlijke doelen

Cruciaal in dit proces van maatwerk is de continue betrokkenheid van hetzelfde adviesbureau, DGMR. Zij hebben veel kennis en zijn goed op de hoogte van de situatie in The New Farm. Zij bieden betrokken instanties als de bouwinspecteur een deskundige gesprekspartner. Naarmate meer aanvragen zijn gedaan, gaat het proces steeds sneller. Ook de gemeente en omgevingsdienst moeten immers ervaring opdoen met deze manier van werken. Want hoe reageren de omwonenden? Het feit dat een bouwinspecteur lange tijd betrokken was bij de uitwerking van het concept en The New Farm kent, hielp. Er ontstond vertrouwen in de samenwerking waarin ieder een eigen rol heeft, maar daarbij de eerdere ervaringen en gezamenlijke doelen nadrukkelijk meeweegt.

De praktijk van The New Farm toont daarmee aan dat het loont om in gesprek te gaan met de gemeente en de Omgevingsdienst Haaglanden over een milieuzonering per specifiek bedrijf, en het aanbrengen van verschillende zones in één verticaal bedrijfsverzamelgebouw.

Drie aandachtspunten:

1. Verzekeraars zijn niet gewend aan deze flexibiliteit.
2. Voor bedrijven is maatwerk voor de milieucategorie nieuw. Zij zijn soms bang dat ze niet kunnen opschalen bij een te lage milieucategorie.
3. Het is nog onduidelijk wat de nieuwe Omgevingswet betekent voor de procedure. Bijvoorbeeld of voor de komst van iedere nieuwe ondernemer met een afwijking van de Omgevingsvisie een apart participatieproces doorlopen moet worden.

Wie investeert? Social return on investment biedt kansen

Maakindustrie op een goede en betaalbare manier ruimte bieden is ook een financiële opgave. De exploitatie van The New Farm is sluitend omdat de rendementseis laag is. Door gebruik van een geschikt bestaand gebouw worden de investeringskosten zo laag mogelijk gehouden. Om financieel goed te draaien, heeft de C.V. echter momenteel te weinig verhuurbare m2 om uit te geven. Ze zou daarvoor een grotere portefeuille moeten hebben. Bij nieuwbouw van een vergelijkbaar verticaal bedrijfspand blijft er zelfs met beperkte bouwkosten en een laag rendement, een onrendabele top over.

Commerciële investeerders vinden dit soort bedrijfspanden met kleine en startende ondernemers te risicovol. Zij zien het liefst grote huurders met een vast huurcontract voor 5 jaar. Voor een deel van de bedrijven in The New Farm is dat niet haalbaar. Zij krijgen een contract voor 1 jaar. Daarom is het nu essentieel dat de gemeente financieel helpt de investering voor elkaar te krijgen via Starterspanden Den Haag C.V. Dit is legitiem omdat investeringen niet uit de markt komen. De winst voor de gemeente zit erin, dat er meer mensen aan het werk gaan. Hier kan het bedrijf experimenteren. Het is soms ook een springplank naar een andere locatie. Qua verhuurconstructie kan worden gedacht aan omzet gerelateerde huur of een gestaffeld model waarbij ondernemers na enkele jaren meer gaan betalen.

Start een pilot!

Wanneer zijn commerciële investeerders wel bereid in te stappen? Tijdens het STADconsult wordt geconstateerd dat er binnen de financiële wereld op dit vlak inmiddels snelle veranderingen plaatsvinden.  Bedrijven hebben verplichtingen ten aanzien van social return on investment. Overheden kunnen, bij het verstrekken van opdrachten, de opdrachtnemer stimuleren of verplichten om kwetsbare groepen op de arbeidsmarkt te betrekken bij de uitvoering van de opdracht. Dit biedt mogelijkheden.

Fondsen als Rabobank Foundation of Ikea Foundation investeren in de bedrijven die ruimte huren in The New Farm vanwege de social impact. Dit is vaak ook risicovol. Sociale financiers investeren echter nog niet in het gebouw. Terwijl de bedrijven wel afhankelijk zijn van dit soort betaalbare plekken. Kunnen fondsen worden overtuigd dat ook de investering in het vastgoed positieve impact heeft voor de leefbaarheid in de stad? En zo een financiering met een goed verhaal ontstaat?

Betaalbaar gebouw met pragmatisch ontwerp

Voor betaalbare ruimte moeten de bouwkosten zo laag mogelijk blijven. Een pragmatisch ontwerp is de basis. Op een bedrijventerrein hoeft een gebouw niet direct mooi of gezellig te zijn. Toch kun je met een beperkt budget een interessant gebouw maken. De gevel hoeft alleen wind en waterdicht te zijn. Voor de plaatselijke kantoorunits werkt een aparte ruimte binnen de schil goed. De ondernemers zijn trots op de producten die zij maken en mogen ook trots zijn op het gebouw waar zij in werken.

Intensiever gebruik maken van bestaande bedrijventerreinen

Binnen het gemeentebeleid wordt actief gekeken naar het beter en intensiever benutten van bestaande bedrijventerreinen. Een gestapeld werkgebouw is daarom ook een interessante mogelijkheid voor verdichting van bedrijventerreinen. Naast The New Farm is de Binck Twins (Binckhorst) een voorbeeld van een gestapeld werkgebouw.

Komen kijken vermindert spanning van het onbekende

Het gestapelde industrieterrein verdient navolging op een andere plek. Kan de opgebouwde kennis en ervaring van The New Farm bedrijven, investeerders en ambtenaren zoals de bouwinspecteur over de streep trekken? Letterlijk komen kijken hoe het gebouw functioneert, werkt heel goed. Vanuit ondernemers is er al veel vraag. De gemeente zoekt plekken voor nieuwbouw of geschikte gebouwen voor transformatie. Is voor realisatie eerst de plek of eerst de businesscase nodig? Het STADconsult eindigt met de oproep: start een pilot!

Het STADconsult op 6 april 2023 is onderdeel van een reeks bijeenkomsten binnen het Platform STAD programma Ruimte voor werk. Deelnemers:

• Corine Keus, Corine Keus Architect
• Roderik Wuite, directeur Starterspanden Den Haag CV, eigenaar/exploitant The New Farm
• Elza van Dam, advies en ingenieursbureau DGMR
• Bart Snijders, directeur ontwikkeling Stebru
• Jos van Boxtel, Stebru
• Casper van der Feltz, teammanager afdeling Economie, gemeente Den Haag
• Wendy Gieben, ANNA vastgoed en cultuur
• Wessel Tiessens, Urban Sync
• Bram Heijkers en Judith Schotanus, Platform STAD

Foto’s: Christian van der Kooy