Hoe je de waarde van publiek vastgoed verzilvert

Gemeentelijk vastgoed wordt in veel gemeenten in opdracht van de politiek versneld verkocht. Ook in Den Haag, want het vastgoed dat hier op dit moment niet echt nodig is, kost zo’n 10 miljoen per jaar aan bijvoorbeeld onderhoud. Maar de culturele en sociale waarde van publiek vastgoed is groot en vraagt daarom om een strategische afweging die verder gaat dan de economische waarde van de gebouwen. ‘Geen Rijksmuseum zonder brede culturele basis,’ stelt Jaap Schoufour (Stipo, vml bureau broedplaatsen Gemeente Amsterdam) tijdens het STADgesprek ‘Publiek vastgoed – een kostbaar bezit?’ op 6 december 2018.

Acht aanbevelingen:

1. Behoud een grote strategische voorraad

Vastgoed is geen kerntaak van de gemeente, maar een belangrijk instrument om beleidsdoelen te behalen. Gebouwen die op dit moment niet gebruikt worden, kunnen over korte tijd wel nodig zijn. Ook in de toekomst moet er voldoende betaalbare huisvesting beschikbaar zijn. Verkoop daarom niet te veel. Met place-making en broedplaatsen kan vastgoed worden vastgehouden. Welzijnsgebouwen en scholen zijn immers zeer flexibel in gebruik.

2. Ga actief op zoek naar nieuwe gebruikers of kopers

Denk niet alleen vanuit het vastgoed of de leegstandssituatie, maar vooral vanuit de (toekomstige) huisvestingsvraag. Publiceer het beschikbare aanbod al voor het op Funda komt en informeer de wijkvereniging. Potentiële maatschappelijke gebruikers hebben tijd nodig voor de ontwikkeling van plannen.

3.Verbindt culturen van vastgoed, welzijn, erfgoed, beleid en politiek

Professionals uit verschillende disciplines spreken verschillende ‘talen’. Bij veel verkoop processen van publiek vastgoed gaat het pand ondanks goede bedoelingen van de gemeente naar de hoogste bieder in plaats van de gewenste maatschappelijke gebruikers. Ook is het bidbook vaak zo opgesteld dat het voor burgers nauwelijks te begrijpen is.

4. Geef bestaande gebruikers een stem

Broedplaatsen en andere maatschappelijke invullingen van publiek vastgoed zijn vaak tijdelijk. Geef mensen die het gebied gemaakt hebben een toepasselijke rol als het gebied verder ontwikkeld wordt, zegt Piet Vollaard (architect en oprichter Stad in de Maak). De gebruikers zaten er natuurlijk vaak tegen lage kosten, maar als je vindt dat hetgeen zij bereikt hebben belangrijk is, moet je dat borgen. Verkoop aan het collectief is een optie. Bijzonder dat dit bij Maakhaven en De Besturing gelukt is zegt Ria de Waal (Broedplaatsmakelaar Den Haag). In ZoHo Rotterdam zijn de creatieve ondernemers en placemakers betrokken bij de beoordeling van de tender. En er komen ruimten voor bestaande gebruikers tegen redelijke huurprijzen.

5. Verkoop verantwoord

Weg met die oude meuk voor de hoogste prijs, is vaak de gedachte. Maar volgens Marinke Steenhuis (SteenhuisMeurs), gaat het vaak om panden met grote cultuurhistorische waarde. Om sloop te voorkomen als het geen monumenten zijn, bedacht zij een kwaliteitsbepaling (een juridisch kettingbeding voor bepaalde tijd) die bij verkoop wordt ingezet. De monumentale en soms ook immateriële waarde en de ontwikkelmogelijkheden en beperkingen worden beknopt en overzichtelijk beschreven.

6. Gebruik alternatieve modellen voor financiering

Publiek vastgoed wordt meestal verhuurd voor een kostprijs dekkende huurprijs. Die is vaak een stuk lager dan de markthuur. Toch kunnen niet alle gebruikers deze huur opbrengen. Maar er zijn mogelijkheden:

Gebruikers doen een deel van het onderhoud zelf.
Combineren met een functie, zoals een hostel, die wel geld oplevert.
Toepassen van een groeimodel met lage huur aan het begin, zoals bij de Cabellero fabriek.
Uitruil van panden.

7. Beloon ontwikkelaars voor betaalbare ruimte

Veel ontwikkelaars zien de waarde van place-making en broedplaatsen in gebiedsontwikkeling. Maak de betrokken groepen en betaalbare ruimten een blijvend onderdeel van de plannen. Dat is geen nieuw principe in het vastgoed. Daar wordt immers vaak gewerkt met een lagere huur voor partijen die gebruikt worden om andere huurders binnen te halen.

8. Neem de tijd om maatschappelijke waarde te laten groeien en te meten

Gebruikers vormen vaak pas na een aantal jaar een hechte community. Maatschappelijke waarde is niet vanaf dag één zichtbaar en bovendien moeilijk in euro’s uit te drukken. Verhalen zeggen vaak meer. Schoufour vertelt over de kunstenaars die goedkope ruimte huren bij stichting WOW in Amsterdam. Zij gaan samen met kinderen die zelden buiten de eigen buurt komen, de stad in. De kinderen maken foto’s van wat indruk op hen maakt. De foto’s en de bijbehorende verhalen worden vervolgens tentoongesteld. Dit soort initiatieven leveren onschatbare waarde op voor de buurt(bewoners).

Piet Vollaard (architect en oprichter Stad in de Maak) en Jaap Schoufour (vml. directeur bureau broedplaatsen Gemeente Amsterdam), Ria de Waal (broedplaatsen makelaar Den Haag) en Marinke Steenhuis (partner SteenhuisMeurs) namen deel aan het STADgesprek ‘Publiek vastgoed – een kostbaar bezit?’ dat Platform STAD organiseerde op 6 december 2018 in Het Nutshuis.