Advies STAD consult – kijk ook met een stedenbouwkundige blik naar hoogbouw

Begin oktober 2017 bracht de gemeente Den Haag het concept van de nieuwe hoogbouwnota uit. Op verzoek van Platform STAD heeft een panel van experts dat concept met interesse onder de loep genomen. Zij zijn positief over de ambities voor hoge kwaliteit, maar zouden die aandacht voor kwaliteit graag breder getrokken zien dan alleen het gebouwniveau. Dat kan door in de hoogbouwnota een gedegen samenhangende stedenbouwkundige visie op te nemen.

Veel oog voor kwaliteit, maar stedenbouwkundige visie ontbreekt

Er is goed gekeken naar voorbeelden in andere steden, maar de visie is toch echt Haags. De titel Eyeline en Skyline is een gouden vondst. Deze geeft precies de intentie weer, dat vooral op ooghoogte de kwaliteit hoog moet zijn. Eigenlijk zou de ambitie voor het hoge kwaliteitsniveau uit deze nota ook mogen gelden voor alle gebouwen die lager zijn dan 50 meter. Hoogbouw is volgens de nota immers slechts een van de middelen voor verdichting van de stad.

De ambities in de hoogbouwnota blijken zich vooral te beperken tot kwaliteit op gebouwniveau. Een gedegen samenhangende stedenbouwkundige visie op verdichting en hoogbouw voor de komende bouwgolf in de stad ontbreekt nog. De experts vrezen dat hoogbouw zich als een deken van schijnbaar willekeurige incidenten over de stad verspreidt en het specifieke karakter van wijken verloren gaat. Handvatten voor levendige plinten, oftewel de gewenste kwaliteit van de skyline op ooghoogte, zijn te algemeen. Verschillende mooie ambities zullen in de praktijk niet gehaald worden omdat de regels niet het beoogde effect hebben of onvoldoende controleerbaar zijn. Zo kunnen ambities in de besluitvorming voor winstmaximalisatie worden ingewisseld.

Gebrek aan eenduidige kaders voor maatwerk en kwaliteit

Initiatiefnemers van bouwprojecten en bewoners krijgen in de conceptnota nog onvoldoende duidelijkheid over de gestelde regels die kwaliteit moeten waarborgen. Een goed werkbare hoogbouwnota moet veel ruimte laten voor maatwerk in het ontwerp op locatie, maar wel eenduidige en goed onderbouwde kaders geven.

Voor het verder uitwerken van de hoogbouwnota, hebben de STAD consultants de nodige tips en aanbevelingen.

1 Wijs duidelijke zones aan waar hoogbouw toegestaan is

‘Een belangrijk principe voor Haagse hoogbouw is het realiseren van herkenbare en samenhangende clusters,’ staat in het concept. Regels of een strategie voor de samenhang tussen torens en voor differentiatie in hoogte en volume binnen een cluster, worden echter niet gegeven. De verdichtingsgebieden die in de Agenda Ruimte voor de Stad worden benoemd zijn onvoldoende uitgewerkt als bruikbare stedenbouwkundige visie. Het Central Innovation District (CID) blijft een vaag gebied. En het verdichtingsgebied Den Haag Zuidwest is zo groot, dat er zonder nadere zonering van samenhang tussen torens geen sprake kan zijn.

Wijs meer concrete zones aan voor hoogbouw, zonder per locatie het volume te bepalen. De gevreesde speculatie op de grond – waardoor de prijzen zo hoog worden opgedreven dat kwaliteit onbetaalbaar wordt – kan zo beperkt worden.
Bepaal per zone een strategie waarmee de samenhang van hoogbouw binnen het cluster wordt bepaald.
Stel een kwaliteitsteam of supervisor aan in gebieden waar hoogbouw wordt geclusterd zoals Laakhaven / HS, rond Centraal Station en de Binckhorst.
Stimuleer ook projecten waarbij zonder hoogbouw in hoge dichtheid wordt gebouwd.

2 Voeg met hoogbouw in Zuidwest bijzondere kwaliteit en identiteit toe

Hoogbouw zou in Zuidwest altijd gezien moeten worden in samenhang met toevoegen van werkgelegenheid, woongenot en een verbetering van de buitenruimte. Maak er plekken waar mensen graag willen verblijven. Met de juiste programmering moet voorkomen worden dat het eenzijdige karakter van de wijk door nieuwe (hoge) gebouwen alleen maar wordt versterkt. Dit is een risico als alleen corporaties hier bouwen. De markt richt zich immers niet op deze wijk.

3 Zorg voor meer variatie in de Skyline en stedelijke laag

De voorgeschreven opbouw van torens op een stedelijke laag, wordt nu uitgesmeerd over de hele stad, terwijl dat niet overal aansluit bij de bestaande stedenbouwkundige structuur. In Zuidwest is deze heel anders is dan in het centrum. Meer differentiatie in volumeopbouw is wenselijk, mits dit geen negatieve invloed heeft op het verblijfsklimaat in de openbare ruimte en aansluit bij de omgeving.
Scherp de slankheidsregels aan. Optimalisatie van projecten binnen de gestelde regels leidt tot vrij lompe torens die dicht op elkaar staan en tot eenvormigheid.
Maak onderscheid in regels tussen woontorens en kantoortorens.
Maak de kroon van de toren op specifieke plekken toegankelijk voor publiek.

4 Zorg dat de regels en intenties voor de buitenruimte naadloos aansluiten bij de visie op de openbare ruimte

De kwaliteit van hoogbouw staat of valt met de beleving op straat. De regels en intenties, maar ook de nog aan te wijzen sunspots moeten naadloos aansluiten op de visie op de openbare ruimte, waaraan op dit moment bij de gemeente Den Haag wordt gewerkt. Nu is onvoldoende duidelijk bij wie de verantwoordelijkheid ligt voor de kwaliteit van de buitenruimte en hoe de intenties daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden.

5 Maak de eisen voor vormgeving van de plint (eyeline) meer specifiek

Regels zijn nu veelal als intentie geformuleerd. Termen als ‘zoveel mogelijk’ zijn boterzacht. Zorg ervoor dat ondanks specifieke en meetbare regels de invulling van de plint goed wordt afgestemd op de specifieke locatie.

Vermijd te veel commerciële ruimten in de plint. Zorg voor differentiatie met wonen (voordeur aan de straat), faciliteiten voor wonen en werken en concentreer publieke ruimten als cafés bij routes voor voetgangers en fietsers. De juiste programmering zorgt voor interactie.
Definieer de korrelgrootte van verschillende functies in de plint, gerelateerd aan de menselijke maat. Juist ook in gebieden met grootschalige bouwblokken als het Beatrixkwartier en rond Centraal Station.
Beperk de plint tot een hoogte van 5 m (i.p.v. 4,5 tot 9 m). Dat is ooghoogte. De ruimte op de tweede laag is beperkt bruikbaar als publieke ruimte en hoort bij de stedelijke laag.
Zorg voor een ruime lobby als entree voor de woningen. Introduceer bijvoorbeeld een maat die gerelateerd is aan het aantal te bereiken woningen.
Voeg het aspect sociale veiligheid toe.
Koppel de plint aan de inrichting van de buitenruimte en zorg voor een goede relatie tussen binnen en buiten.
Zorg voor goed beheer door betrokkenen voor plint en groen, stel een plintmanager aan en omschrijf waar deze op stuurt.
Transparante gevels moeten transparant blijven, voorkom dichtgeplakte ramen van supermarkten.
Vermijd parkeren in een talud in (binnen)stedelijke gebieden (ook dit is een onwenselijke dichte plint).

6 Werk een deel van de regels uit op buurtniveau

Veel zaken – zoals parkeren, maatregelen voor duurzaamheid, groen of de spreiding van sociale woningen – kunnen veel beter worden opgelost als de maatregelen worden afgestemd op de buurt om het plan heen, in plaats van op een individuele toren. Voeg dit uitwerkingsniveau toe aan de nota.

7 Bouw vooral voor mensen met een middeninkomen

Hoogbouw verschuift van sociale getto’s (zoals voorheen de Bijlmer) naar een luxe product. Het grootste tekort aan woningen bestaat echter uit middeldure huur- en koopwoningen. De vraag is echter sterk locatie gebonden. Expats (inclusief gezinnen) zijn in Den Haag een belangrijke doelgroep voor hoogbouw in zowel het midden als het luxe segment.

Zorg op buurtniveau (niet per gebouw) voor voldoende differentiatie in leefpatronen en doelgroepen (naast menging van sociale huur en middeldure huur of koop gaat het ook om verschillende leeftijdsgroepen en leefstijlen). En varieer binnen het gebouw vooral op het gebied van woonwensen als grootte, indeling, oriëntatie, buitenruimte en dergelijke.
Meer onderzoek naar de problematiek rond het mengen van verschillende bevolkingsgroepen, zeker bij hoogbouw, is gewenst.
Bouw de grote woningen niet alleen boven in de toren als penthouse, maar juist ook voor gezinnen in de plint of stedelijke laag. Daarbij horen ook andere kwaliteiten en voorzieningen als speelplekken, kinderopvang, scholen, winkels en leisure in de (directe) omgeving.

8 Maak parkeernormen voor gebieden met hoogbouw clusters

In dichtbevolkte gebieden in de binnenstad blijkt het autobezit veel lager dan elders in de stad. De huidige parkeernormen zijn niet geschikt voor gebieden met hoogbouw (zie ook de uitkomsten van het STAD gesprek: verdichten, vergroenen én parkeren?).

Los het parkeren op buurtniveau op en niet per gebouw.
Ga in de parkeernorm uit van het bieden van voldoende mobiliteit. In de rekentools moet de aanwezigheid van deelauto’s en openbaar vervoer verwerkt worden.

9 Introduceer ecologische zones in de hoogbouwclusters

Maak een ecologische verbindingszone in de Binckhorst en andere dichtbebouwde gebieden. Gebouwen kunnen daarin ingepast worden met trapsgewijs toegepast groen in de plint en de gevel.
Groen op gebouwen moet in het (zee)klimaat van Den Haag robuust zijn zodat het levend groen blijft (en niet zoals de dijk van Madurodam al snel kunstgras wordt). Er moeten ook afspraken over het onderhoud gemaakt worden.
Stuur op de hoeveelheid levend groen op buurtniveau (niet per gebouw) om hittestress te voorkomen. Zorg dat de regels meetbaar zijn, dat is in de concept nota niet het geval.
Maak verbindingen tussen publieksgroen (wijkparken) en privaat groen (groene plinten).
Omschrijf groen meer expliciet als ecologisch groen, zodat het niet kan worden ingevuld met enkel (kunst)gras (voorkom grote monoculturen). Waar groen staat wordt immers vaak groen in straat en buurt bedoeld.
Maak van de norm ‘Natuur inclusief bouwen’ een aparte bestemming in het bestemmingsplan. Arealen met robuuste ecologische plinten krijgen dan juridische bescherming. Introduceer de dubbelbestemming groen / wonen of groen / kantoren in het bestemmingsplan.
Neem waar nodig regels op in een kettingbeding en stel eisen aan de VvE

10 Zorg voor de juiste duurzaamheidseisen

Beperk de BREEAM eis voor duurzaamheid tot kantoorgebouwen. Deze is niet voor woongebouwen bedoeld. De kosten voor de aanvraag van zo’n 2 ton kunnen beter worden besteed aan duurzame maatregelen, zoals een WKO-installatie.
Zorg voor een goede scheiding tussen groen en duurzaamheid, zodat er niet groen staat waar er duurzaamheid wordt bedoeld. De termen worden in de nota en de voorbeelden nog als eens door elkaar gehaald.

Deelnemers STAD consult Haagse Hoogbouwvisie

Het STAD consult over de nieuwe concept hoogbouwnota op 12 oktober 2017 organiseerde Platform STAD als vervolg op het recente STAD gesprek Haagse Hoogbouw (bekijk hier het verslag).

Aan het STAD consult onder leiding van Jooske Baris (Directeur Platform STAD) namen deel: Jeroen Geurst (Geurst & Schulze architecten), Eric Vreedenburgh (Archipel Ontwerpers), Dorte Kristensen (Atelier PRO), Piet Grouls (Van Mourik architecten ), Leo Oorschot (TU Delft), Renske van der Stoep (KCAP architects&planners), Jeroen Dirckx (KCAP architects&planners), Ron Bakker (RBRE Real Estate), Gert Jan Smit (SENS real estate), Jos Verhoeff (AVN), Eveline Blitz (Vrienden van Den Haag), Rob van de Laar (Voormalig wethouder), Olof Stapel (Bouwkundige)

Bovenstaande tips en aanbevelingen zijn verzameld tijdens het STAD consult en worden niet noodzakelijkerwijs unaniem door alle deskundigen onderschreven. Onder de deelnemers zijn zowel voorstanders als critici van hoogbouw vertegenwoordigd.