Gebiedsontwikkeling: Maak werk van betaalbare werkruimte

Waarom slaagt gebiedsontwikkeling die zich te zeer op de vastgoedmarkt verlaat, niet in het creëren van voldoende, betaalbare werkruimte? De Platform STADpartners, bestuurders en ambtenaren van de gemeente Den Haag en vertegenwoordigers van Haagse ondernemerskoepels gingen met elkaar in gesprek bij VIVRE op 22 juni 2022. Het gesprek wordt ingeleid door een gesproken column van Gert-Joost Peek, lector Gebiedsontwikkeling en Transitiemanagement aan de Hogeschool Rotterdam en Research fellow Amsterdam School of Real Estate. Lees hier de column ‘Ruimte voor werk en ruimtelijke schaalniveaus. Wie vult de gaten?’ >

Aanbevelingen en aandachtspunten voor meer betaalbare werkruimte:

• Wees je als betrokken partijen bewust van de specifieke kenmerken rondom het vraagstuk van werkruimte: veelal versnipperd bezit, tevens pensioenvoorziening eigenaar. Plus wees bewust van feit dat slechts 20 procent werken niet is te combineren met wonen (in tegenstelling tot de beeldvorming);
• Vooral behoefte aan duidelijkheid en zekerheid voor langere termijn;
• Creëer op diverse plekken in de stad (grootschalige) schuifruimte voor tijdelijke huisvesting die behoeften zichtbaar maakt én letterlijk contact tussen vraag en aanbod voor de korte en middellange termijn mogelijk maakt;
• Maak serieus werk van gestapelde bedrijfspanden, al dan niet in gezamenlijk verband (shared space). Panden die flexibel van opzet zijn (de term solids wordt genoemd). Dit bevordert efficiënt ruimtegebruik. En stap daarbij als ondernemers over je overtuiging heen dat je alleen op de begane grond wil ondernemen, en als ontwikkelaar dat dit niet (rendabel) te ontwerpen is;
• Betrek financiers EGS-norm, werk bij aanbestedingen voor gebiedsontwikkeling met zogenaamde ‘mandjes’ van diverse functies, en werk met/vanuit intermediaire organisatie die zich tussen de publieke en de private wereld in bevinden.
• Begin zo snel mogelijk met een stevige handhavingsactie om niet goed benutte bedrijfsruimte in de stad vrij te maken!

Hieronder volgt een uitgebreider verslag van het gesprek, inclusief een reeks interessante voorbeelden.

Ruimte voor werk is ondergeschoven vraagstuk

De deelnemers geven bij het begin van het gesprek al aan dat de creatie van voldoende, betaalbare werkruimte in de stad een ondergeschoven vraagstuk is, in vergelijking met de aandacht die het wonen in Den Haag krijgt. Terwijl het juist zo belangrijk is om al die inwoners ook letterlijk werkplekken te bieden. Baseer de stedelijke ontwikkeling meer op de gedachte achter een begrip als Brede welvaart, waarvoor zowel wonen als werken belangrijk zijn.

Vervolgens constateren ze, dat de hiervoor benodigde verandering alleen samen is te maken. Daarom is het goed elkaar hier te ontmoeten: ontwikkelaars, corporaties, de gemeente en ondernemers. Partijen willen zeker stappen zetten op het vraagstuk, maar hoe is dat optimaal vorm te geven?

Onderscheid tussen ‘werken’ en ‘wonen’

Anders dan bij het (betaalbaar) ‘wonen’ waar bijvoorbeeld corporaties veel bezit hebben, is bij ‘werken’ vaak sprake van versnipperd grondbezit. Er zijn veel verschillende eigenaar-gebruikers, die hun panden niet alleen zien als een productieplek maar ook als de eigen pensioenvoorziening en/of een belegging. Daardoor ontbreekt een zekere professionaliteit in de markt. En dat vraagt een andere benadering van vragende partijen als de gemeente. Zo betekent financiering van bedrijfsvastgoed aan de voorkant, ook financiering aan de achterkant, als een bedrijfspand meteen de pensioenvoorziening van de eigenaar is.

Binnen het vastgoed voor ‘werken’ vindt momenteel een verschuiving plaats naar veel meer logistieke bedrijven en opslagboxen. En een aantal grote productiepanden worden omgebouwd tot bedrijfsverzamelgebouw. Dit leidt in een aantal gevallen tot discussie. Denk hierbij aan de dark stores in wijken en de verdringing van maakindustrie door logistiek. Tegelijkertijd wordt opgemerkt dat de gebruikelijke reactie dat werken en wonen maar moeizaam zijn te combineren, niet juist is. Aangetoond is dat slechts 20 procent van alle typen bedrijvigheid niet zijn te combineren met wonen. Het MKB roept in woongebieden vaak minder negatieve associaties op, omdat ondernemers ook een vorm van levendigheid en sociale veiligheid bieden, en bewoners klant zijn bij het nabijgelegen MKB. De aanwezige MKB-ers geven wel aan dat zekerheden voor de toekomst van groot belang zijn voor hun ondernemers.

Strategische aanknopingspunten voor een gerichte aanpak

Het punt van zekerheid speelt sowieso een belangrijke rol: gebiedsontwikkeling rondom bedrijvigheid gaat om het creëren van duidelijkheid en zekerheden van stedenbouw tot tijdspaden, zodat ondernemers willen en durven investeren en projecten kunnen starten.

Op stedenbouwkundig vlak wordt meegegeven op stedelijk niveau meer te mengen, en op het niveau van de wijk en bedrijvenzones juist meer verdichten en zonering toe te passen. Bij dat laatste kunnen kavelpaspoorten behulpzaam zijn. Zet ook in op clusters en profilering.

Organiseer tijdig, voldoende schuifruimte door de hele stad en regio, waar bedrijven tijdelijk gehuisvest kunnen worden. Hiervoor kunnen enkele grote panden en plekken worden benut, waar voldoende ruimte is om ondernemers tijdelijk onder te brengen. Zo wordt onder andere verwezen naar panden in de knoop Moerwijk. Bijkomend voordeel is dat hier letterlijk ontmoetingsplekken ontstaan waar vraag (ruimte zoekende ondernemers) en aanbod (ontwikkelaars en investeerders) met elkaar kennis kunnen maken, en de impact van specifieke bedrijven kunnen ervaren. Ondernemers en ontwikkelaars blijken elkaar in de praktijk namelijk niet veel tegen te komen. Ontwikkelaars kennen de vraag naar bedrijfsruimte onvoldoende, en hebben daarom vaak twijfels aan de cijfers over grote behoefte. “Ik zie ze niet aan mijn bureau”, is een reactie.

Een belangrijke uitdaging is het creëren van voldoende, aantrekkelijke gestapelde bedrijfsruimte. Er is al een groot ruimtegebrek in de stad en regio, en zeker wanneer de aandacht nog vooral naar wonen uitgaat, is de noodzaak om meer bedrijfsruimte te gaan stapelen groot. Dat vraagt zowel van de ontwikkelaars en financiers als van ondernemers om nieuwe kennis en een andere houding. Gestapelde bedrijfsruimte is moeilijk; verleiding en/of grote marktdruk) is nodig. Veel ondernemers willen op maaiveld werken, hoogbouw spreekt niet aan omdat ze daar bijvoorbeeld veel minder zichtbaar zijn of te maken hebben met extra logistieke bewegingen. De andere gespreksdeelnemers geven aan dat dit toch echt geen houdbaar uitgangspunt meer is, gezien het stedelijke ruimtegebrek. Iedereen zal ook in de hoogte moeten gaan denken en werken. Daarbij kan een lagere huurprijs voor ruimte op hogere verdiepingen een stimulans zijn.

Ook biedt het idee van een gedeelde ruimte oplossingen. Waarbij verschillende ondernemers dezelfde ruimte op de begane grond delen voor bijvoorbeeld machines of verkoop, en op hogere verdiepingen hun eigen kantoor en werkruimte hebben. Deze samenwerking leidt met meer gebruikers ook tot efficiënter gebruik van de werkruimte op de begane grond. Ook wordt het alternatief van de zogenaamde Solids genoemd, flexibele gebouwen die door de tijd heen gemakkelijk zijn aan te passen aan verschillende vormen van gebruik en gebruikers.

Belangrijk is als betrokkenen allemaal meer kennis te ontwikkelen over mogelijkheden: nu is bijvoorbeeld de neiging te denken dat menging op gebouwniveau niet goed mogelijk is, terwijl er veel kan. Den Haag zou hierin trendzetter kunnen worden met voorbeeldprojecten.

Nieuwe intermediaire organisatie, andere financiers en samengestelde ‘mandjes’

Ook pleiten de deelnemers voor een organisatie (bijvoorbeeld een coöperatie) die de zoektocht naar voldoende bedrijfsruimte koppelt aan investeringen. Daarbij kan de regierol bij de gemeente liggen, en worden de dagelijkse werkzaamheden ingevuld door een ondernemende partij. Ook kan gedacht worden aan coöperaties van eindgebruikers. Tijdens het gesprek worden hiervan diverse voorbeelden genoemd:

• Synchroon s in Buiksloterham, Amsterdam betrokken bij het concept Cityplot, dat door Studioninedots wordt getrokken en in gebiedsontwikkelingen in verschillende steden wordt toegepast. Naast Buiksloterham bijvoorbeeld ook bij de aanpak van het Wisselspoor in Utrecht;
• Ruim tien jaar geleden is in Amsterdam al ervaring opgedaan met de ontwikkelende corporatie Far West. Deze zijn interessant als voorbeeld voor successen en valkuilen;
• In Utrecht is op regionaal niveau de OMU (NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht) actief, die werkt aan de herstructurering en transformatie van werklocaties in de provincie Utrecht;
• In Antwerpen werkt AG Vespa als autonoom gemeentebedrijf aan vastgoed en stadsprojecten, in Brussel is brussels al sinds 1974 als gewestelijke ontwikkelmaatschappij actief.
• In Havenstad Amsterdam worden werken en wonen proactief gecombineerd;
• In Den Haag zijn de Pollux studio’s, de Kompaan, de Caballerofabriek en de Titaan goede voorbeelden. Deze experimenten lopen goed, opschaling is een flinke uitdaging.

Meer voorbeelden van initiatieven, organisaties en financiers zijn opgenomen in de publicatie Ecosystemen van werk in de stad. Veiligstellen van ruimte voor werk in stedelijke milieus.

Niet-marktconforme financiers

Om voldoende, betaalbare werkruimte beschikbaar te houden, is het ook nodig om niet-marktconforme financiers te betrekken. Genoemd worden het Stadmakersfonds en het Haagse FRED-fonds, en de inzet van investeerders en beleggers die verplichtingen hebben in het kader van de ESG-normen (Environmental, Social and Governance).

Belangrijk is vervolgens per gebiedsontwikkeling te werken met zogenaamde mandjes, waarbij intekenaars bij aanbestedingen intekenen op combinaties (een mandje) van functies als wonen, werken en voorzieningen. Dit laatste is ook een van de lessen die zijn getrokken uit de eerste aanbestedingstranche voor de gebiedsontwikkeling van de Binckhorst, toen is te veel in afzonderlijke categorieën gewerkt.

Tot slot merken de deelnemers op dat er een snelle start gemaakt kan worden met het realiseren van voldoende, betaalbare werkruimte, door als gemeente een stevige handhavingsactie te houden, andere dan beoogde en ongewenste vormen van ruimtegebruik op te schonen, en het huidige scheefwerken aan te pakken.

Het gesprek tijdens deze partnerbijeenkomst is onderdeel van een reeks activiteiten die Platform STAD in 2022 rondom het thema Ruimte voor werk organiseert. Eerdere activiteiten zijn twee columns die Cees-Jan Pen en Gert-Joost Peek voor Platform STAD schreven, en een STADconsult in Technologypark Ypenburg, dat tot 6 aanbevelingen leidde.