Expertpanel: Laakhaven verdient meer
Een integrale visie op verdichting van het gebied rond Den Haag Hollands Spoor en Laakhavens is zeer gewenst. De nieuwe gebiedsagenda mist echter de nodige kracht. Er wordt ondanks grote ambities nauwelijks verder gekeken dan de optelling van lopende projecten. De begeleidende brief is net een suikerspin van breedsprakigheid, vaagheid en algemeenheden. Tijdens het STAD consult op 10 januari 2019 bespraken experts op verzoek van Platform STAD de Gebiedsagenda station Hollands Spoor / Laakhavens die wethouder Revis eerder die week presenteerde.
Er is grote zorg dat de gebiedsagenda onvoldoende richting geeft aan de verdere uitwerking voor realisatie van een aantrekkelijke wijk in extreem hoge dichtheid. De uitstekende bereikbaarheid is nu de enige waardevolle kwaliteit van Laakhaven. Er is nog iets bijzonders nodig. Zoals een stadspark op het dak van de Mega Stores. Neem de tijd om te dromen en praten, adviseert Emiel Arends (gemeente Rotterdam – stedelijk adviseur). De experts pleiten voor een integrale stedenbouwkundige structuurvisie, die een eigen identiteit neerzet in relatie tot de omgeving. Niet de in de agenda voorgestelde losse uitwerkingen op deelonderwerpen. Maar kernachtige doelstellingen en uitgangspunten, die het niveau ontstijgen van een grondexploitatie gedreven rij toevallig beschikbare plots. Acht zorgpunten en aanbevelingen:
1. Woningaanbod: voorkom monocultuur van kleine woningen
In de gebiedsvisie wordt een mix van woningtypen beloofd. De deskundigen voorzien grote problemen in de programmatische uitwerking. Het zal uiterst moeilijk zijn om kleinere en grotere, betaalbare middel dure woningen te realiseren, laat staan 30% sociaal. Zeker niet in hoogbouw. Bouwkosten voor degelijke woontorens zijn zeer hoog. In de praktijk worden in Laakhaven West veel kleine appartementen gebouwd. Woningen van 20 of 40 m2 zijn op de lange termijn echter geen goed product voor investeerders, denkt Anjelica Cicilia (Syntrus Achmea Real Estate and Finance). Wordt de nieuwe wijk dan een doorgangshuis voor starters en studenten? Of een lanceerplaats naar Rotterdam en Amsterdam?
De experts zijn het er over eens dat een monocultuur van een grote hoeveelheid kleine woningen in eenzelfde prijsklasse voorkomen moet worden. Maar met kinderen wil je er niet wonen, zoals de plannen er nu uit zien. Het is een lastig dilemma of er ingezet moet worden op gezinnen. Wil je dat wel mogelijk maken? Behalve grotere – betaalbare – woningen, zijn er dan ook meer buitenruimten en scholen nodig. Zijn er nog andere doelgroepen geïnteresseerd in Laakhavens?
Bouwen in het CID lost de woningnood niet op. In een extreem verdicht gebied met hoogbouw kan immers maar aan een deel van de vraag naar woningen worden voldaan. Want veel mensen willen in laagbouw of hun eigen wijk blijven wonen. In andere wijken liggen nog prima mogelijkheden om ook de specifieke vraag uit die wijken te accommoderen, meent Vincent Smit (De Haagse Hogeschool – lector grootstedelijke ontwikkeling).
2. Economie en mix programma: overschat de mogelijkheden niet
Voor een gezond stedelijk gebied is het nodig om een evenredige mix aan woonsegmenten en een goede mix aan functies (wonen, werken, recreëren) te programmeren, zegt Casper Hulsman (Bouwinvest). Daarbij moet verder worden bekeken in welke mate het College Campus HS zich, ondanks de uitstekende bereikbaarheid rond station Hollands Spoor, kan richten op grootschalige ontwikkeling van kantoren en hotels. Deze functies lijken meer aangewezen in de andere twee gebieden (Policy Campus Centraal / Centraal station en ICT Security Campus / Laan van NOI). In de Laakhavens staat nu een deel van de bestaande kantoren leeg. De kwaliteit van de omgeving is onvoldoende.
De doelgroep voor de nieuwe ontwikkelingen is nog onduidelijk geformuleerd. In het gebied is er onder andere voor de Haagse Hogeschool behoefte aan broedplaatsen, werkplaatsen en atelier ruimten. Aan de hand van het profiel moeten de huurprijzen worden bepaald. Dat is wezenlijk voor de bebouwingsmogelijkheden. Er is, net als in de Binckhorst, gemeentelijke regie nodig voor betaalbare bedrijfsruimten.
Ook de overige stedelijke programmering komt bij pragmatische uitnodigingsplanologie niet vanzelf. Bepaal welke functies minimaal noodzakelijk zijn voor een aangenaam woon, werk en onderwijsgebied. Schep als overheid ook (financiële) mogelijkheden. Het meer openstellen van de Haagse Hogeschool kan het gebied een positieve impuls geven.
3. Creëer een duidelijke identiteit
Voor de markt is de focus op drie stationsgebieden met een eigen identiteit prettig. Maar zowel voor wonen, als voor de andere functies biedt de gebiedsagenda Hollands Spoor / Laakhavens geen duidelijke onderbouwde toekomstige identiteit. De naam van het stuk is College Campus, maar Hogeschool studenten zorgen niet automatisch voor een bruisend imago zegt Smit, zij wonen immers in veel gevallen nog bij hun ouders. Laakhaven ligt ook niet tussen de betere wijken van Den Haag.
In de concurrentie die zal ontstaan tussen de drie stationsgebieden, vreest Ton Schaap (gemeente Amsterdam – senior Urbanist) dat Laakhaven de strijd gaat verliezen door een slecht imago. Een toekomstige armoedebuurt die over 30 jaar weer rijp is voor de sloopkogel? Waarom zou je hier willen wonen of werken?
Het is essentieel om het gebied goed te positioneren in buitenruimte en architectuur, menen ook Leon Thier (Studio Leon Thier architectuur) en Jan Brouwer (Architect en ruimtelijk adviseur). Hoort het in uitstraling straks bij de binnenstad? Of moet het aansluiten bij de karakteristiek van het voormalig havengebied? Het multiculturele karakter van Laakhaven West, is wel een identiteit waar Hulsman vrolijk van wordt. En wat is de invloed van de nieuwe torens op de identiteit van de veranderende Haagse skyline, vraagt Alexander Pols (Kollhoff en Pols architecten) zich af?
4. Maak ranke torens of bouw lagere volumes
De torens die zijn getekend in de studies, lijken slank, maar in deze beperkte oppervlaktes kun je geen woningen kwijt, laat staan kantoren. De tekeningen geven dus een vertekend beeld. Pols vreest voor een aaneenschakeling van plompe blokken.
De voorgestelde hoge torens tussen Waldorpstraat en spoor lijken nu volgens Thier willekeurig geplaatst. Terwijl de twee bestaande hoektorens van het Johanna Westerdijkplein het belang van het plein onderstreepten. Zichtlijnen vanuit de stad zijn nu niet onderzocht. Ook de bouwhoogtes lijken stedenbouwkundig opportunistisch gekozen, opklimmend naar de hoogte van een nieuwe toren aan de Rijswijkseweg en zelfs hoger dan het Strijkijzer. Maar 100 meter hoog is vaak rendabeler dan 140.
5 Onderzoek de consequenties voor zon, wind en plint
Waar is Berlage, vraagt Rico Zweers (de Mannen van Schuim) zich af. Hoewel op niveau van de afzonderlijke kavels zeer zorgvuldig wordt gewerkt, mist deze zorgvuldigheid op het stedenbouwkundig niveau. Het Strategisch Stedenbouwkundig plan Laakhaven Hollands Spoor (Atelier PRO met o.a. Leon Thier) uit 1996 was gebaseerd op een duidelijk structuuronderzoek Van alle getekende stedenbouwkundige bouwvolumes waren vooraf de functionele kaders als ontsluiting, goede massaverhoudingen en beeldkwaliteit onderzocht.
Brouwer roept de gemeente op om op basis van ontwerpend onderzoek een pragmatisch structuurplan te maken, dat integraal richting geeft aan oplossingen voor infrastructuur, bouwmassa’s en mobiliteitsvraagstukken. Geef heldere doelstellingen aan voor programmamogelijkheden en bebouwing. Hiervoor is meer ontwerpend onderzoek nodig naar plint, wind en zon. In de 3D plaatjes lijkt de zon aan de evenaar te staan. Welke plekken op maaiveld liggen straks toch in de schaduw? Torens van een zo grote hoogte beïnvloeden ook het windklimaat in de voorgestelde groene Waldorpstraat. Welke straten worden windgaten? Onderzoek de windhinder van verschillende opties qua hoogte en positie van de bebouwing. Ook voor het maken van getrapte volumes die windhinder beperken is ruimte nodig.
Op de kleine kavels in het gebied gaat hoogbouw slecht samen met de terecht gewenste atria en levendige onderste verdiepingen. Noodzakelijke interne infrastructuur in hoge torens vergt zeer veel ruimte, juist op de begane grond, zeggen Pols en Thier. Denk aan liften, installatieruimten, parkeren of deelauto’s, fietsenstallingen en afvalopslag. Atria en publieke ruimten op de begane grond lijken hier een illusie vanwege de kleine kavels. De mobiliteit rond dergelijk torens is ook zeer groot en frequent. Denk aan in- en uitgaande bewoners, bestelauto’s, vuilafvoer, ambulances en verhuiswagens. Om doorstroming in de Waldorpstraat niet te belemmeren, ook als het een 30km straat wordt, biedt een servicestraat voor de torens volgens Thier uitkomst. De vraag is of er tussen Waldorpstraat en spoor voldoende ruimte is.
6. Benader de buitenruimte integraal
Je gaat hoog wonen, omdat het beneden leuk is, zegt Hulsman. De ambities zijn hoog. In de gebiedsagenda staat dat de buitenruimte de drager is van de kwaliteit van het gebied. Maar de experts hebben onvoldoende vertrouwen in een goede integrale uitwerking. In de buitenruimte komt alles samen: naast een prettige groene inrichting, gaat het om een goede invulling van de plinten en de noodzakelijke woon gebonden binnen- en buitenfuncties. Denk aan speelgebieden, kinderopvang, groen en verpoosplekken. Maak de buitenruimte een integraal onderdeel van het strategisch stedenbouwkundig plan. Dan pas wordt duidelijk of de buitenruimte niet overbelast wordt door de extreme verdichting met 7000 nieuwe woningen in vooral grondexploitatie gedreven bouwplannen.
7. Zoek aansluiting bij de omliggende wijken
De verbinding met het centrum wordt nadrukkelijk verbeterd, maar de overige verbindingen blijven beperkt tot een fietsbrug over de Trekvliet. Voor een krachtig CID moet de hele Binckhorst worden meegenomen in de visie, stelt Zweers. Met de nodige verbindingen over de spaghetti aan infrastructuur tussen de drie stations kan het CID volgens Hulsman, pas echt opbloeien. Onderzoek hoe het strategisch gelegen Schipperskwartier de relatie tussen Laakhaven en Binckhorst kan versterken.
Ook missen de experts de stedenbouwkundige en programmatische verbindingen met Laak Centraal, de Schilderswijk, Moerwijk en ook het Rijswijkseplein. Juist logische verbindingen met deze kwetsbare wijken kunnen over en weer voor een impuls zorgen. Voorkom dat Laakhaven een nieuwe enclave wordt. De kern van stedenbouw is om waardevolle kwaliteiten uit de omgeving te halen, maar dat mist Ton Schaap hier.
8. Betrek de Mega Stores nadrukkelijker bij de planvorming
Het gebouw van de Mega Stores is een introverte blinde vlek en gigantische barrière in het gebied. Het is een sleutelproject voor kwaliteitsverbetering in het hele gebied. Maak de onderste lagen van de Mega Stores open. Dichte gevels zijn dodelijk voor een levendige Waldorpstraat. Doorbreek de Mega Stores met een nieuwe dwarsstraat om separate gebieden aan weerszijden te verbinden, oppert Ton Schaap. De nieuwe entree met woontoren is een goed begin. Maar er zijn volgens Arends nog meer structurele ingrepen denkbaar die een grote verbetering voor de omgeving opleveren. Bijvoorbeeld een groot stadspark op het enorme parkeerdak.
Ton Schaap (gemeente Amsterdam – senior Urbanist), Vincent Smit (De Haagse Hogeschool – lector grootstedelijke ontwikkeling), Leon Thier (Studio Leon Thier architectuur), Jan Brouwer (Architect en ruimtelijk adviseur), Anjelica Cicilia (Syntrus Achmea Real Estate and Finance), Emiel Arends (gemeente Rotterdam – stedelijk adviseur), Rico Zweers (de Mannen van Schuim – strategic design in real estate), Casper Hulsman (Bouwinvest), Alexander Pols (Kollhoff en Pols architecten) namen deel aan het STADconsult ‘Kansen en dilemma’s voor verdichting rond station Hollands Spoor’ dat Platform STAD organiseerde op 10 januari 2019.
Foto’s STADconsult: Maurits van Hout