Benut lege gebouwen en kavels voor flexwonen

De woningmarkt zit op slot, flexibiliteit ontbreekt. Voor iedereen is dit problematisch, maar dit treft vooral kwetsbare bewoners van de stad extra hard. Denk aan statushouders of mensen uit zorgdoelgroepen die snel een woning nodig hebben. Bij gebrek daaraan blijven mensen noodgedwongen in instellingen of worden ze dak- of thuisloos. Individueel schrijnende gevallen en overbelasting van het zorgsysteem zijn het gevolg. Een situatie die door niemand gewenst wordt. Een oplossing is om hen eerst in een flexibele woningschil op te vangen, van waaruit ze vaste woonruimte zoeken. Maar het maken van deze flexibele schil is niet eenvoudig. Platform STAD organiseerde daarom op 6 juli 2022 een STADgesprek over de vraag:

Hoe zorgen we dat de flexibele woningschil in Den Haag voldoende ruimte biedt aan onze kwetsbare bewoners?

Na inleidingen van Frank Wassenberg van Platform31 en Matthijs van Muijen van de gemeente Den Haag, vond een panelgesprek plaats met Emmie van Halder van het Stadsklooster Westeinde en Stichting 488, Dré Boidin van Staedion, Marnix van Delft van Stichting Wonen in Den Haag, Jeroen Laven van de gemeente Den Haag en de deelnemers in de zaal.

Belangrijke conclusies zijn dat lege gebouwen en kavels in Den Haag sneller en beter benut moeten worden voor flexwonen. En dat er slimmer moet worden geschakeld tussen ruimteclaims vanuit verschillende invalshoeken als wonen, economie, groen.

Om kennis operationeel te maken zouden een Kennisplatform en netwerken van professionele partijen welkom zijn met onderzoek naar de Haagse woningmarkt, woonenquête, bijeenkomsten, projectbezoeken, openbaar debat over woonkwaliteit en stimulering van de woonkwaliteit in de stad. Er zou ook meer dialoog en structuur in de overleggen moeten komen tussen marktpartijen, corporaties en gemeente met daarin een versterking van de samenwerking met andere platforms en stichtingen.

Ook kwam naar voren dat het probleem (ook) meer als een woonruimte-verdelingsvraagstuk moet worden benaderd, en dat zowel op gemeentelijk als rijksniveau een aantal regels averechts werken. En tot slot is het goed om de beeldvorming van flexwonen zoals die 10 jaar geleden nog was, te actualiseren. Techniek, uitstraling en kwaliteit van flexwoningen zijn fors verbeterd. En de doelgroep die gebruik moet maken van deze tijdelijke woonvorm is meer divers dan velen zich realiseren.

‘De gewoonheid van flexwonen’

Frank Wassenberg, Platform31: Steden veranderen elke dag. Mensen werken, wonen, sporten, ontmoeten en vermaken zich in gebouwen en stedelijke ruimten. Maar soms staan gebouwen leeg omdat ze niet meer voldoen. Lege kantoren, lege winkels of een flat in afwachting van sloop. Soms is het gebouw al gesloopt en is er een lege bouwkavel. Men spreekt soms van frictieleegstand bij gebouwen. Dat is een tijdelijke leegstand van een kantoor, sloopflat of bouwkavel in afwachting tot men start met de sloop en bouw of renovatie of transformatie naar een andere functie. Die periode van begin van de leegstand tot start bouw of renovatie noemt men tussentijd. Deze tussentijd kan kort zijn maar kan ook wel tien of twintig jaar duren. Een gebouw ontwikkelen voor een nieuw gebruik is complex en duurt lang. In deze tussentijd kan al deze ruimte worden gebruikt voor tijdelijke woningen, ook wel het flexwonen genoemd. Deze tussentijd biedt ruimte in tijden van woningnood. Maar hoe dat op een optimale manier te organiseren?

Wassenberg vat het probleem bondig samen in zijn inleiding. De woningmarkt zit zo vast als een huis: woningnoodcrisis, de koopmarkt kookt droog, de huurmarkt zit op slot, nieuwbouw stagneert, spoedzoekers zijn kansloos. Er is een noodzaak om een flexibele woonschil te maken waarbij er efficiënt gebruik gemaakt wordt van alle tussentijdse lege ruimte in de stad. Wassenberg onderscheidt drie vormen van flexwonen: een tijdelijk gebouw, een tijdelijke locatie of een tijdelijke bewoning van een leeg gebouw (bijvoorbeeld een sloopflat of leeg kantoor). Gebouweigenaren zijn heel verschillend. Het zijn corporaties met sloopflats, gemeenten met lege kavels, private eigenaren met een leeg pand of kavel. Wassenberg noemt tientallen voorbeelden op van flexwonen en laat zien dat flexwonen op grote schaal al gebeurt in heel Nederland.

En de bewoners? Dat kan iedereen zijn. Spoedzoekers zoals Ilse (26 jaar) van de receptie die haar louche verhuurder wil ontvluchten. Joost (25 jaar) die voor zijn werk in een andere stad terecht komt. Lynn (28 jaar) die klaar is met studie en uit het studentenhuis moet. Jos (58 jaar) die zijn leven weer op de rit heeft. Platform31 heeft 11 doelgroepen gedefinieerd: HBO en WO-studenten, MBO studenten, arbeidsmigranten, expats/buitenlandse kenniswerkers, statushouders, uitstroom maatschappelijke opvang en beschermd wonen, echtscheidingen en verbroken relaties, huisuitzettingen en gedwongen verkoop, tijdelijke huisvesting door herstructurering, zwerfjongeren en ex-gedetineerden.

Flexwonen is volgens Wassenberg in ieder geval alleen geschikt voor mensen die dat ‘willen’ en ‘kunnen’. Het vergt aanpassing en soms hebben bewoners begeleiding nodig. Er is een selectie nodig aan de poort of de persoon wel past. Kortom ‘beheer’ en ‘intake’ zijn belangrijk.

Een flexwoning is voor een woningzoekende altijd tijdelijk en biedt snel woonruimte.  Voor bewoners is dat de aankomst op de woningmarkt waarna men doorstroomt naar een echte woning. De flexwoning is een opstap aan het begin van de wooncarrière. Of het biedt een snelle tussentijdse oplossing, bijvoorbeeld bij een scheiding of tijdelijke baan. Niet iedere starter op de woningmarkt is meteen gehecht aan de buurt en een flexwoning voor paar jaar is dan ook erg welkom. Het liefst in een woonomgeving waar een verscheidenheid aan mensen woont. De ‘Magic Mix’ noemt Wassenberg dat naar aanleiding van wooncomplexen waar verschillende doelgroepen gemengd door elkaar wonen in hetzelfde gebouw.

Het advies van Wassenberg over ruimte maken voor flexwonen is glashelder ‘No is not an option’ en ‘Aan de slag’; immers er is een wooncrisis gaande.
Bekijk pdf presentatie Wassenberg >

‘Het zorgsysteem loopt vast omdat er geen doorstroomlocaties zijn’

Matthijs van Muijen, gemeente Den Haag: Het Haagse zorgsysteem loopt krakend en piepend vast omdat bewoners na het zorgtraject niet kunnen doorstromen naar een woning, aldus Van Muijen. Ook statushouders en Oekraïense vluchtelingen kan men maar met moeite huisvesten. Het rijk verplicht gemeenten om statushouders en zorgdoelgroepen te huisvesten. Corporaties werken daar hard aan mee en huisvesten een groot deel. Echter, dat is niet genoeg. Volgens Van Muijen was er in 2021 een vraag naar ongeveer 1.950 woningen (330-400 uitstroom daklozenopvang, 400-550 statushouders, 1.000 uitstroom zorg), terwijl corporaties maar 565 woningen konden leveren.

De gemeente werkt met verschillende partners aan het zogenaamde Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders, inclusief een strategische koers, aldus Van Muijen. En heeft voor projecten rondom flexwonen zes belangrijke uitgangspunten benoemd: (1) De woningen moeten goed worden verspreid over de stad, (2) flexwonen is goed voor de instappers maar een permanente woning is op termijn beter, (3) de woongroepen moeten kleinschalig zijn, (4) de woningen moeten een eigen voordeur en adres hebben (individuele huursubsidie), (5) de eerdergenoemde Magic Mix van bewoners is belangrijk, (6) er moet begeleiding zijn.

Ook Van Muijen laat een reeks voorbeelden zien, zoals het SOZA-gebouw en het voormalige Koninklijk Conservatorium, de 70 tijdelijke houten woodies aan de Henri Faasdreef, de al lang lege bouwkavel aan het Leeghwaterplein en sloopflats in Escamp.

De belangrijkste conclusie die Van Muijen trekt, is dat de gemeente het niet alleen kan. De grootste opgaven voor 2022 zijn dat de gemeente samen met corporaties, zorginstellingen, vastgoedeigenaren en sociale fondsen de voorgenomen projecten realiseert. Dat er voortdurend naar tijdelijke en permanente locaties voor doelgroepen wordt gezocht, zowel in Den Haag als de regio. Dat er een leegstandsstrategie wordt ontwikkeld zodat de tussentijdse ruimte efficiënt benut kan worden. Voor de statushouders en de zorgdoelgroepen, en tenslotte voor iedereen. En dat er slimme combinaties worden gelegd met gebiedsontwikkeling en tijdelijkheid. Denk daarbij aan place making, innovatieve woonvormen, vergroening etc. Bekijk pdf presentatie Van Muijen >

‘Er is geen woningnood maar een verdeelprobleem van beschikbare woningruimte’

Emmie van Halder, (Stadsklooster Westeinde en Stichting 488) stelt vervolgens tijdens het panelgesprek: ‘kunnen we het probleem niet oplossen via de politiek en een betere verdeling van de nu beschikbare woonruimte. Het is in essentie een woonruimte verdeelprobleem. Er is geen woningnood maar een verdeelprobleem van woningruimte.’

Als toelichting brengt Van Halder het Haagse splitsingsverbod ter sprake. In veel Haagse wijken zoals het Statenkwartier zijn er enorme huizen die maar door een of twee personen worden bewoond. Ouders mogen deze niet splitsen om zo bijvoorbeeld hun kinderen zelfstandige woonruimte te bieden. Hierdoor blijft de woonruimteverdeling problematisch.

Ook merkt ze op dat als je een tweede huis elders koopt en verhuurt, dat niet zo zwaar wordt belast dan wanneer een hospita één kamer verhuurt. En met een beetje pech wordt de hospita vervolgens ook nog gekort op het pensioen of uitkering. Ook de kostendelersnorm bij gepensioneerden of ouders met een volwassen kind zorgt ervoor dat er vooral individueel moet worden gewoond, terwijl daar de ruimte niet voor is. Voor studenten en jonge mensen die betaalbare woonruimte zoeken is dit een ramp. ‘Er is dus geen woningnood, er is een woonruimte verdeelprobleem.’

Jeroen Laven van de gemeente Den Haag weet niet zeker of er geen woningnood is, hoewel hij ook vindt dat naar het splitsingsbeleid nog eens goed gekeken moet worden. Het splitsingsverbod is ingevoerd omdat de leefbaarheid op sommige plekken in de stad onder druk staat. Maar meer maatwerk per wijk is altijd goed om naar te kijken. Andere beleidsaspecten hebben te maken met rijksbeleid waar de gemeente niet veel aan kan doen.

‘Exploitatietermijn en instrumentarium voor flexwoningen is problematisch’

Dré Boidin (Staedion) stelt dat: ‘voor Staedion flexwonen geen structurele oplossing is voor de geschetste problemen en de woningnood. Echter we zien ook de lege ruimten in de stad.’ Zijn stelling is ‘dat het instrumentarium ontbreekt om het flexwonen in deze lege ruimte te faciliteren’. Een flexhuurcontract zou op maat gemaakt moeten zijn voor de looptijd van de exploitatie van het te slopen of renoveren gebouw. Daarnaast zou een flexhuurder ook recht moeten hebben op een huurtoeslag en woonpunten opbouwen om zo eenvoudiger te kunnen doorstromen naar de reguliere woningmarkt.’ Deze twee instrumenten zijn belangrijk om van flexwonen landelijk een succes te maken.

Van Halder merkt op dat er voor stichtingen die in gehuurde ruimten flexwoningen willen aanbieden om mensen tijdelijk te laten wonen, een exploitatieprobleem is. Bijvoorbeeld voor flexwonen in een leeg kantoor of het stadsklooster waar ze zelf actief is. Een huurcontract van vijf jaar van de stichting met een vastgoedeigenaar is niet te doen. De bouwkosten voor flexwoningen in het pand moeten worden terugverdiend met een exploitatie van twintig jaar, en er is dus een huurcontract voor twintig jaar nodig om het allemaal haalbaar te maken. Een investering in een leeg gebouw is daarmee risicovol als er een onzekere exploitatietermijn/ huurtermijn is. De gemeente zou hierin iets kunnen betekenen.

Ook Boidin geeft aan dat een exploitatie van vijf jaar te kort is voor tijdelijk wonen in een leeg gebouw. Je zou een losse unit wel voor vijf jaar ergens kunnen neerzetten en een paar keer verplaatsen zodat je een exploitatie van 20 jaar hebt. Bij een leeg kantoor gaat dat niet. Wellicht zou men de verplaatsbare units kunnen huren in plaats van kopen. Bij elke keer dat er units verplaatst worden moeten er overigens ook stedelijke voorzieningen (water, riool, elektriciteit, wegen) naar de tijdelijke units worden gebracht. Dat is kostbaar voor de gemeente.

Wassenberg wijst er tijdens dit deel van het gesprek op dat flexwonen nog altijd bij velen een beeld oproept van slecht uitgeruste containerwoningen. Dat was zo’n 10 jaar geleden inderdaad het geval, maar inmiddels zijn er vele voorbeelden van flexwoningen die kwalitatief niet meer veel onderdoen voor reguliere, onder het bouwbesluit gebouwde woningen. Een gemiddelde passant ziet het verschil niet met een ‘klassieke’ nieuwbouwwoning.

‘Permanente organisatie voor flexwonen: Kennis organiseren en concentreren’

Marnix van Delft (Stichting Wonen Den Haag) stelt dat: ‘doorstroom van kwetsbare mensen is een continu proces dat vraagt om een permante organisatie. De flexibele schil is voor pieken en de korte termijn. Tenslotte vinden de meeste kwetsbaren hun definitieve bestemming. Maar deze flexibele schil en het beter benutten van de lege ruimten in de stad vraagt om een continue organisatie.’

Jeroen Laven van de gemeente Den Haag stelt dat: ‘De gemeente kan dit probleem niet alleen oppakken en heeft daarbij de hulp van stakeholders nodig.’ Deze stelling wordt vervolgd door een verwondering over alle lege plekken en kantoren in Den Haag terwijl de woningnood zo urgent is. Doe wat met al deze beschikbare plekken in de wijken. Doe dat samen met de wijken en marktpartijen. Er is ook wel heel veel weerstand, ‘moet het weer in Laak of Zuidwest’. Hoe breken we daar doorheen? Hoe kunnen we bijvoorbeeld in het Statenkwartier hier ruimte voor maken?

Van Halder vindt dat het probleem van twee kanten moet worden aangevlogen. De bovenkant, dat zijn de corporatie, marktpartijen of gebouweigenaren en de onderkant dat zijn organisaties als stichting 488. We moeten elkaar in het midden vinden met de gemeente als oliemannetje tussen de partijen.

Boidin geeft aan dat er ook erg veel loketten zijn binnen de gemeente en dat kennis te verspreid is. Laven wijst op het Doorbraakplan dat de gemeente momenteel met diverse betrokken partijen uitvoert. Dat plan waarborgt ook de permanente dialoog die noodzakelijk is om dit complexe probleem aan te pakken.

Het gevecht om de schaarse ruimte en het beleid vergroot de problemen

Verschillende ruimteclaims tussen wonen, werken en voorzieningen blijven problematisch in Den Haag door de schaarste aan ruimte. Gericht beleid zou hierin verbetering in kunnen aanbrengen, stellen deelnemers.

Boidin merkt op dat er in Den Haag een continu gevecht om ruimte gaande is. Wonen, kantoren en voorzieningen concurreren met elkaar. De diverse gemeentelijke afdelingen worstelen hiermee. Men wil voldoende woningen maar ook een kantorenvoorraad hebben, ook al blijft deze laatste nu deels leeg staan. Door de diverse claims is er veel onbenutte of slecht benutte ruimte. Zoals het KPN-kantoor langs de Utrechtsebaan waar al sinds jaar en dag een paar studenten antikraak wonen terwijl er heel erg veel mensen in kunnen wonen. Door hier met de juiste instrumenten flexwonen te introduceren, wordt de wooncrisis wel kleiner.

Laven merkt op dat t.a.v. leegstand hierop specifieker beleid gevoerd zou kunnen worden; hier gaan we ook mee aan de gang. Er is in ieder geval een cultuuromslag nodig zodat functies zoals wonen, werken en voorzieningen elkaar niet in de weg zitten.

Wassenberg wijst op de vele ad hoc oplossingen elders die hierin een weg vinden. Een mix van functies is ook heel goed te doen. Nu wordt is er nog te vaak een sectorale muur tussen wonen, werken en voorzieningen voorondersteld. Een goede urban mix is nodig en ook wenselijk voor de leefbaarheid.

Tot slot wordt vanuit de zaal opgemerkt dat het belangrijk is de meer commercieel georiënteerde partijen te wijzen op doelstellingen rondom maatschappelijk verantwoord ondernemen, of de United Nations development, zoals aantal van deze partijen in hun missie en visie hebben opgenomen. En hen uit te dagen die doelen onder andere op dit dossier te realiseren.

Het STADgesprek vond plaats op 6 juli 2022 in het Stadsklooster Westeinde. Organisatie: Platform STAD

Met Frank Wassenberg (Platform31), Matthijs van Muijen (gemeente Den Haag), Jeroen Laven (gemeente Den Haag), Emmie van Halder (Stadsklooster Westeinde en Stichting 488), Dré Boidin (Staedion) en Marnix van Delft (Stichting Wonen in Den Haag).