10 jaar samen stadmaken op de Binckhorst #3 – de wetenschappers

Wetenschappers Ellen van Bueren (TU Delft) en John Grin (UvA) zien de Binckhorst als ‘grensverleggende praktijk’. Ellen is hoogleraar management van stedelijke ontwikkeling en werkt in het gebied aan de versnelling van circulariteit. John was er als hoogleraar politicologie op zoek naar professionele stadmakers die werken aan ‘meervoudige waardecreatie’. Ze reflecteren vanuit hun eigen kennis en ervaring op het gebiedsontwikkelingsproces. In hoeverre is deze organisch? En kan onderzoek de invloed van de activiteiten van een organisatie als I’M BINCK onderbouwen?

STADverkenning 10 jaar samen stadmaken op de Binckhorst: De afgelopen 10 jaar waren er hobbels en successen bij de gebiedsontwikkeling in de Binckhorst. Platform STAD gaat ter gelegenheid van het jubileum van I’M BINCK in een serie interviews op zoek naar de lessen voor Den Haag en de rol die I’M BINCK speelde. Wat kunnen we leren van organische gebiedsontwikkeling op de Binckhorst? In dit tweede interview zijn wetenschappers Ellen van Bueren (TU Delft) en John Grin (UvA) aan het woord.

“Het is een vorm van waardecreatie op een manier waar veel minder geld voor nodig is en ook veel minder mee verdiend kan worden.”

Wat betekent organische gebiedsontwikkeling?

Ellen: De term gebiedsontwikkeling is opgekomen in de tijd van de VINEX. Toen de grootschalige uitbreiding van woonwijken werd uitgevoerd. Daar hadden we een naam voor nodig, met name voor die intensieve samenwerking tussen publiek en privaat. Dat is toen als ‘gebiedsontwikkeling’ bestempeld, dus daar zit inherent een bepaalde schaalgrootte in.

Jaren later belandden we in de economische crisis en werd er ineens alleen nog maar kaveltje voor kaveltje ontwikkeld. In die crisis ontstond het geloof dat de markt nooit meer zou aantrekken: ‘het gaat nu definitief anders worden’. Dat is waar veel burgerinitiatieven, waaronder I’M BINCK, uit zijn ontstaan. De enige weg vooruit was stukje bij beetje, op een organische manier ontwikkelen. Niet wetende dat na een aantal jaar iedereen vol als vanouds weer doorging.

En je ziet die worsteling nu heel duidelijk. Het label organische gebiedsontwikkeling wordt vaak onterecht op projecten geplakt. Al sinds de jaren 90 zijn er al plannen voor de Binckhorst. In de crisis is de planvorming weliswaar een tijdje op pauze gezet door alle partijen die daar posities hadden, maar tegelijkertijd is er aan het plan – de schaal en omvang – weinig organisch. Het is niet helemaal een ingekaderd plan, maar zeker geen zelfsturende, organische ontwikkeling.

binckhorst

Zijn jullie het eens met de opmerking dat organische gebiedsontwikkeling prima werkt op een kleinschalige manier en als je geen haast hebt?

John: Dat is een ingewikkelde vraag. Het wekt een soort van negatieve connotatie, die deel ik niet. Het heeft in de crisis op een aantal plekken laten zien dat er dingen konden die anders hadden stilgelegen.

Organisch is niet een manier van ontwikkelen waarin je twee jaar investeert, de boel verkoopt en je laat het beheer over aan de volgende. Je ontwikkelt samen met de partijen die het gebied gaan gebruiken en beheren. En dit is misschien juist wel mogelijk wanneer ontwikkelaars geen geld kunnen verdienen. Je kunt ook zeggen dat het een vorm is van waardecreatie op een manier waar veel minder geld voor nodig is en ook veel minder mee verdiend kan worden als bij een traditionele projectontwikkeling.

“Slow development kan financieel aantrekkelijker zijn als je anders rekent.”

 Is die vorm van waardecreatie de afgelopen 10 jaar tot z’n recht gekomen in de Binckhorst?

Ellen: Wat de afgelopen tien jaar goed is gegaan is de placemaking door I’M BINCK. Of dat heeft opgeleverd wat zij daarbij zelf voor ogen hadden, daar kan je vraagtekens bij zetten. Dat komt omdat die dynamiek van de markt gaandeweg weer verschoof. Dan zie je dat het voor een kleine, enigszins ongrijpbare platformpartij moeilijk is om een sterke positie te behouden. Ik heb marktpartijen letterlijk horen zeggen: “I’M BINCK, bedankt voor jullie inzet in de placemaking, dat heeft ons heel veel marketingkosten gescheeld.”

 John: Er is heel veel kennis gegenereerd over hoe dingen in beginsel zouden kunnen. En die kennis gaat verder. We zijn nu bijvoorbeeld bezig met een grootschalig project in Amsterdam: het koppelkansenproject. Daar helpen leden van I’M BINCK notabene de grote institutionele partijen Waternet, Gemeente en Liander, om met behulp van zelf ontwikkeld instrumentarium, in het hart van Amsterdam de grachtengordel van het gas af te krijgen.

Deze professionele stadmakers ontwikkelen allerlei nieuwe concepten en methoden voor integrale gebiedsontwikkeling. De waarde daarvan wordt erkend, maar nauwelijks omgezet in enige serieuze financiële compensatie. Daardoor blijft ook het aantal mensen dat dit kan doen schaars; je moet er wel een beetje gek voor zijn.

“Ik heb marktpartijen letterlijk horen zeggen: “I’M BINCK, bedankt voor jullie inzet in de placemaking, dat heeft ons heel veel marketingkosten gescheeld.”

Zijn er goede voorbeelden van nieuwe vormen van financiering en regie? John: Dat was een aantal jaar geleden in de Binckhorst precies een van de vragen. De markt trok aan en er was een ontwikkelaar die zei: ‘ik wil dat specifieke gebouw en de grond eromheen’. Maar dat was volgens I’M BINCK een bedreiging voor de kernwaarden van de Binckhorst. Dat gebouw en de locatie waren belangrijk voor het garanderen van een aantal maatschappelijke gebiedswaarden. We hebben toen Eef Spronck gevraagd, een slimme vrouw met financiële achtergrond, of ze het financiële plaatje van de gemeente inzichtelijk kon maken.

Het grondbedrijf casht – simplistisch gezegd – een paar miljoen voor dat centrale gebouw en de bijbehorende grond. Maar daarna moet de gemeente in het gebied 48 jaar lang allerlei maatschappelijke voorzieningen financieringen. Zij kon uitrekenen dat over een halve eeuw gemeten de gemeente er zwaar voordeel bij zou hebben als ze het gebouw en dus die integrale lange-termijn visie zou aanhouden. Slow development kan financieel aantrekkelijker (blijken te) zijn als je anders rekent.

Ellen: Het doet me denken aan het begrip georganiseerde onverantwoordelijkheid van Ulrich Beck. Niemand is verantwoordelijk voor het geheel dat een keten produceert. Ook al weten die partijen dat het geheel misschien een niet wenselijke uitkomst oplevert. Het is zo geïnstitutionaliseerd dat niemand daarop kan worden aangesproken. En wanneer iemand zich verantwoordelijk maakt voor het eindresultaat, zit die direct met de gebakken peren. Dat is waarom veel partijen die rol niet op zich  nemen. Het is veiliger om binnen jouw eigen schakel te blijven doen wat je doet.

De nieuwe omgevingswet komt eraan en beloofd een grote omslag in de cultuur en wetgeving van het ruimtelijke domein. Gaat die Omgevingswet meer ruimte bieden voor het experimenteren met samenwerking?

John: Er zit een definitie van participatie in deze wet, die eigenlijk overeenkomt met de participatie die in de jaren 1970 groot op de agenda stond. Toen gingen we ervan uit dat participatie het meest geslaagd is als een zo’n groot mogelijke groep enige betrokkenheid heeft bij de planvorming. Wat je ziet bij I’M BINCK is het tegenovergestelde. Een kleine groep burgers, vaak van zichzelf professionals, die veel grotere ambities hebben dan een beetje meedoen. Zij willen dat de gemeente met hen meedoet. “Kunnen wij (stadmakers) niet een betere waardepropositie voor zo’n gebied ontwikkelen dan via traditionele planvorming mogelijk is?” Institutionele aanpassingen met betrekking tot deze vraag worden in de omgevingswet niet geadresseerd.

“De vraag is of de 1 miljoen benodigde woningen niet al lang zijn gebouwd wanneer deze cultuurverandering echt goed is doorgekomen.”

Ellen: Het is de vraag of de omgevingswet de participatie ambities bij elkaar gaat brengen, daar is die denk ik niet voor. Kijken op een integrale manier, in plaats van sectoraal, dat is de grote meerwaarde.

John: De belangrijkste verdienste van deze omgevingswet is dat de cultuur omgaat. Het wordt normaler om burgers te betrekken. Daar gaan stedenbouwkundigen en planologen bij de gemeente aan werken, daar gaan projectontwikkelaars aan werken. De vraag is of de 1 miljoen benodigde woningen niet al lang zijn gebouwd wanneer deze cultuurverandering echt goed is doorgekomen.

Hoe kijken jullie naar de toekomst van de Binckhorst. Wat voor type visie en regie is nodig?

Ellen: Het klinkt een beetje wrang maar doordat veel onderzoek zich heeft gefocusseerd op de Binckhorst bestaat er juist heel veel kennis over de gemiste kansen. En de mogelijke manieren waarop je die had kunnen grijpen. Dat is gewoon leergeld wat we met de Binckhorst betalen voor heel Nederland. Het is heel waardevol dat zo’n partij als I’M BINCK dat bloot heeft weten te leggen.

“Er dreigt een soort gentrificatie voor het werken plaats te vinden.”

De kaders rondom de vrijheidsgraden zijn sinds het Omgevingsplan geringer voor de resterende ontwikkelingen. Wat enorm mooi zou zijn is wanneer alle partijen nu de krachten bundelen en kijken wat is er binnen deze condities nog wel mogelijk is. Dat hangt ook samen met de wens van Den Haag om meer diversiteit in werkgelegenheid te creëren. Er dreigt een soort gentrificatie voor het werken plaats te vinden. Meer laaggeschoolde werkgelegenheid wordt het gebied uitgedrukt. De voedingsbodem is er nog om dit – met behulp van I’M BINCK – gezamenlijk beter vorm te geven.

John: Belangrijk lijkt me wat Ellen impliciet al zei ook nog expliciet te maken. Het is niet alleen mooi voor de Binck maar ook voor de economie van heel Den Haag. Formulier het ook als aanbod aan de Haagse samenleving. Dat is strategisch erg belangrijk. Je zet druk op de gemeente om een keuze te maken. ‘Wij gaan die integraliteit echt bevorderen, wij willen dat heel erg graag, wij gaan ons daaraan committeren.’