Den Haag experimenteert met klein en flexibel wonen
Hoe kan Den Haag flexibel en snel inspelen op de veranderende en toegenomen vraag naar kleine en betaalbare woningen? Zowel voor leegstaande gebouwen als tijdelijk braakliggende terreinen worden innovatieve oplossingen voor woningen bedacht, zoals Tiny Houses. Ook de bestaande woningvoorraad is enigszins flexibel, blijkt uit het aantal woningsplitsingen. Vernieuwende ideeën voor klein, betaalbaar en tijdelijk wonen en het effect op de omgeving, stonden centraal tijdens het debat Flexibele STAD dat Platform STAD organiseerde op 5 juli 2016 in NEST.
Doelgroep kleine woningen
Er is veel behoefte aan kleine woningen, ook in Den Haag, zegt Arjen Kapteijns (fractievoorzitter Groen Links in Den Haag). Het gaat om jongeren die (nog) geen woning kunnen kopen, mensen die niet iedere maand voor een hoge hypotheek willen betalen, gescheiden mensen die snel woonruimte nodig hebben en statushouders. En ook ouderen blijken geïnteresseerd in bijvoorbeeld de Heijmans ONE of vormen groepen die collectief nieuwe woningen ontwikkelen. De Tiny Houses zijn een interessante niche binnen de woningmarkt die tegemoetkomt aan de wens naar vrijheid en betaalbaarheid. ‘Het opgetelde van alle nichemarkten is op dit moment groter dan het gemiddelde’, stelt Jurgen van der Ploeg (Tiny TIM).
Er is ook vraag naar permanente kleine woningen voor zowel migranten als beginnende professionals. Dat blijkt uit onderzoek van Tim de Boer (Tim de Boer ontwerp en onderzoek) naar de hoeveelheid bestaande woningen die in Den Haag worden gesplitst tot meerdere kleine woningen. Volgens Frits Lely (Heijmans ONE) stuurt de markt in de steden op kleinere woningen met een hogere m2 prijs. Het aantal kleine huishoudens in de stad neemt immers snel toe. Vanuit de zaal wordt het dilemma benoemd, dat Den Haag enerzijds dakopbouwen toestaat omdat men graag gezinnen in de stad wil houden, maar er anderzijds in bijvoorbeeld Regentes / Valkenbos veel voor gezinnen geschikte dubbele bovenwoningen verdwijnen door splitsing. Aanwezigen vragen zich daarnaast af of corporaties dit soort kleine woningen wel zouden moeten verhuren. In de regelgeving zijn niet voor niets minimum afmetingen opgenomen. De minimum eisen aan de afmetingen van de woningen – en andere eisen uit het bouwbesluit – gelden niet voor de Tiny Houses omdat het om mobiele woningen gaat.
Geschikte locaties
Geschikte plekken voor de mobiele Tiny Houses zijn de terreinen in de stad die tussen sloop en nieuwbouw een paar jaar braak liggen. In Haarlem onderzoekt Jurgen van der Ploeg of er voldoende betaalbare grond beschikbaar is, zodat een klein dorpje van Tiny Houses 10 jaar lang van plek naar plek door de stad kan zwerven. Om een goede business case te maken, is die termijn van 10 jaar nodig. Ook voor Heijmans bestaat een groot deel van het werk rond de Heijmans ONE uit partijen bij elkaar brengen en grond koppelen aan investeerders. Banken doen immers niet mee omdat het om roerend goed gaat. En vervolgens moet de gemeente tijdelijk gebruik van de grond toestaan. Ook voor leegstaande kantoren kunnen tijdelijke woningen, volgens Ebami Tom (met Plug & Play genomineerd voor de prijsvraag Home Away from Home) een geschikte invulling zijn. Bijvoorbeeld als milieucirkels op de korte termijn permanent wonen (nog) onmogelijk maken.
Oude wijn in nieuwe zakken?
Woningsplitsing is geen nieuw fenomeen. Grote (te dure) herenhuizen werden in de jaren ‘80 massaal in etages onderverdeeld. Wethouder Joris Wijsmuller (SWDC) merkt op dat woonwagens in de loop der jaren steeds een ‘probleem’ in de planologie zijn geweest. En wat is nu eigenlijk het verschil is tussen een Portacabin en een Tiny House, vraagt iemand uit de zaal zich af. Van der Ploeg meent dat vooral de sfeer en het ontwerp van een Tiny House mensen aanspreekt. En zeker in het betaalbare segment is er weinig keuzevrijheid, een standaard eengezinswoning of 3- kamer appartement zijn de beschikbare woonvormen. Anderzijds vinden veel mensen het belangrijker waar ze wonen, dan hoe ze wonen. Als de woningen steeds op een andere plek geplaatst worden, kunnen ze toch een structurele bijdrage leveren aan de benodigde extra woningen om de bevolkingsgroei op te vangen.
Flexibel woonbeleid
Wat betekent de tijdelijkheid voor de stad? Voor tijdelijk wonen in een leegstaand kantoor en de Tiny Houses geldt dat bewoners wel met enige regelmaat met huis en al moeten verhuizen. Een hoog verloop is niet goed voor de sociale cohesie in een buurt, maar een braakliggend verwaarloosd terrein of leeg kantoor evenmin. Uit de ervaringen met de Tiny Houses blijkt dat niet zozeer de woningen als wel de beoogde bewoners (bijv. statushouders of arbeidsmigranten) soms weerstand in de buurt veroorzaken.
Er is ook vraag naar tijdelijke woningen voor een grote groep spoedzoekers, die nergens snel terecht kunnen en aangewezen zijn op de dure particuliere huurmarkt. Voor een aantal problemen is een meer flexibel woonbeleid een oplossing. Vanuit de zaal wordt de vraag gesteld of tijdelijke contracten geen problemen opleveren met huurders die niet willen vertrekken. Volgens Lely kan dat probleem worden ondervangen door gemeubileerde verhuur.
Relatie dichtheid en leefbaarheid
Door woningsplitsing, maar ook door tijdelijke plaatsing van Tiny Houses in woonwijken neemt de bevolkingsdichtheid toe. De toename gaat redelijk gespreid en geleidelijk en heeft vooral impact op de directe buren. Het komt echter ook voor dat er in dezelfde straat in korte tijd meerdere woningen worden gesplitst. Sinds kort weigert de gemeente in enkele gevallen de vergunning omdat niet wordt voldaan aan de parkeernormen. Splitsen van woningen heeft ook positieve effecten, zegt Tim de Boer. Vaak gaat het om slecht onderhouden panden die worden opgeknapt of minder gewilde plekken boven horeca.
Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) deed veel onderzoek naar verdichting en woningdichtheid, maar niet naar de directe relatie tussen dichtheid en leefkwaliteit. Speciaal voor dit debat zette Arjan Harbers (PBL) de cijfers voor woningdichtheid (omgevingsadressendichtheid) naast de scores voor leefbaarheid (gebaseerd op de Leefbarometer van de Atlas voor Gemeenten) in de wijken van de grote steden. Verrassend genoeg is er geen recht evenredige relatie tussen dichtheid en leefbaarheidsscores in wijken. Er zijn wijken met een lage dichtheid die slecht scoren op leefbaarheid, maar ook wijken met een zeer hoge bevolkingsdichtheid (12.0000) zoals de Jordaan in Amsterdam die toch uitstekend scoren op leefbaarheid. Moerwijk-zuid en het Statenkwartier hebben een vergelijkbare dichtheid (3800), maar scoren heel verschillend voor leefbaarheid: een 3 respectievelijk een 9. Op basis van ervaringen met onderzoek naar dichtheid, denkt Harbers dat toevoegen van woningen in bestaande wijken zorgt voor meer draagvlak voor winkels, openbaar vervoer en andere voorzieningen. Een nadeel is de toename van het verkeer. Functiemenging kan volgens Arjan Harbers de nadelige effecten van verdichting dempen. Doordat het gebruik van verschillende functies in de tijd meer gevarieerd is, wordt ook het verkeer meer gespreid in de tijd.
Toekomst
Iedere wijk heeft een eigen aanpak nodig, concludeert Kapteijns, als de leefbaarheid onder druk staat moet je niet alles toestaan. Voor woningsplitsingen kunnen, volgens De Boer, bepalingen, zoals een minimum woonoppervlakte, worden opgenomen in bijvoorbeeld bestemmingsplannen. Maar ook kunnen er eisen worden gesteld aan duurzaamheid of een bijdrage aan een gemeenschappelijke fietsenstalling waardoor de leefkwaliteit in de wijk toeneemt. Ebami Tom stelt voor om goed te kijken naar de stakeholders in de openbare ruimte. Er is nog veel ruimte die door de eigenaar verwaarloosd wordt, maar door anderen beter gebruikt kan worden. Van der Ploeg zou graag zien dat iedere stad zijn eigen R&D afdeling heeft waar kleine doelbewuste experimenten worden opgezet, zoals de Fabcity in Amsterdam. Den Haag gaat nu concreet ruimte maken voor Tiny Houses, zegt Joris Wijsmuller toe in zijn slotwoord: binnen het particulier opdrachtgeverschap kan met de tijdelijke kleine woningen worden geëxperimenteerd.
—
Tiny TIM: Jurgen van er Ploeg (Faro Architecten) ontwierp de Timber Independent Mobile. De Tiny TIM is geschikt voor tijdelijk braakliggende terreinen, eventueel in combinatie met stadslandbouw. Het kleine huisje is gemaakt van hout, een duurzaam materiaal en staat op een trailer. Zonnepanelen zorgen voor elektriciteit en warmte. Bovendien hoeft het niet aangesloten te worden op de riolering of water. Een ingenieuze groene wand zuivert het afvalwater. Na 48 uur pompen is het zelf opgevangen water door de planten gezuiverd tot drinkbaar water. Inclusief deze installaties kost de Tiny TIM 55.000 euro.
Plug & Play: Karin Uittenbogaart (Studio KA) en Ebami Tom (Made In 4Havens Coöp U.A.) bedachten een bouwpakket waarmee tijdelijk woningen in leegstaande kantoor gebouwen gemaakt kunnen worden. De modulaire elementen kunnen gemakkelijk gemonteerd en gedemonteerd worden. En de woning kan worden ingeplugd op het bestaande netwerk van water en elektra. Met Plug and Play sleepten ze een nominatie in de wacht bij de prijsvraag A Home Away From Home. Door de grote keuze vrijheid aan meubel elementen kunnen bewoners niet alleen de grootte van de woning maar ook de inrichting en de invulling van de pui bepalen. Zo is het concept als onzelfstandige of zelfstandige woning behalve voor asielzoekers en statushouders ook geschikt voor studenten en starters, voor alleenstaanden of gezinnen.
Heijmans ONE: Frits Lely (hoofd Marktontwikkeling Heijmans) ontwikkelde een kleine woning voor alleenstaande starters. Ook de Heijmans ONE is geschikt voor tijdelijk braakliggende terreinen. In een halve dag kan deze kleine woning ergens anders neergezet worden, met behulp van dieplader en mobiele kraan. Het basistype (65.000 euro) is niet autarkisch en moet worden aangesloten op het bestaande net van water, elektra en riolering. De woningen zijn ook geschikt voor de sociale huursector, woningcorporatie Limburg Wonen heeft al woningen geplaatst. Eind 2016 komt de Heijmans ONE op de markt voor particulieren.
Woningsplitsing: Uit onderzoek van Tim de Boer (Tim de Boer ontwerp en onderzoek) blijkt dat het aantal woningen in Den Haag flink stijgt doordat bestaande woningen gesplitst worden. Alleen al in de week voorafgaand aan dit debat zijn er vergunningen verleend voor de splitsing van 5 woningen tot 12 nieuwe kleine woningen en de herbestemming van 8 kleinschalige kantoor of bedrijfsunits tot 27 nieuwe wooneenheden, een toename van 39 woningen. Naar schatting komen er op jaarbasis 750 – 1000 woningen bij. Het gaat vooral om dubbele bovenwoningen en appartementen in de wijken met wat oudere particuliere woningen.