10 jaar samen stadmaken op de Binckhorst #2 – de ontwikkelaars

Projectontwikkelaars Phlip Boswinkel (Local) en Wicher Mol (BPD) bespreken de ontwikkeling van de Binckhorst. Konden ze profiteren van de nieuwe ‘uitnodigingsplanologie’? Waarom haakten ze aan bij I’M BINCK?

STADverkenning 10 jaar samen stadmaken op de Binckhorst: De afgelopen 10 jaar waren er hobbels en successen bij de gebiedsontwikkeling in de Binckhorst. Platform STAD gaat ter gelegenheid van het jubileum van I’M BINCK in een serie interviews op zoek naar de lessen voor Den Haag en de rol die I’M BINCK speelde. Wat kunnen we leren van organische gebiedsontwikkeling op de Binckhorst? In dit tweede interview zijn projectontwikkelaars Phlip Boswinkel (Local) en Wicher Mol (BPD) aan het woord.

 “Iedereen is enorm bezig met het eindbeeld, maar het is een hink-stap-sprong situatie. Wat kan je bereiken in de huidige, tijdelijke situatie?”

Wat is jullie relatie tot de Binckhorst?

Wicher Mol: ‘Mijn eerste wapenfeit in het gebied was het toelaten van bierbrouwer Kompaan tot een oud fabriekshalletje in 2015. En in die tijd was ik betrokken bij meerdere initiatieven die te maken hebben met placemaking, een niet te onderschatten onderdeel van de gebiedsontwikkeling. Iedereen is enorm bezig met het eindbeeld, maar het is een hink-stap-sprong situatie. Wat kan je bereiken in de huidige, tijdelijke situatie?’

 Phlip Boswinkel: ‘Ik begon ook ongeveer zes jaar geleden in de Binckhorst. En wat waren we blij dat Kompaan toen openging. Daardoor had je ineens mensen die daar actief waren en bij elkaar kwamen. Toen wij voor ons eerste project probeerden te bedenken wie er hier zou willen wonen, zijn we de brouwerij binnengelopen. Wat bleek? Lokale werknemers en ondernemende gasten wilden maar al te graag in de Binckhorst wonen. Zij legden precies uit hoe zij dat voor zich zagen. Daar haal je veel meer uit dan dat je dit vanaf de tekentafel probeert te bedenken. Als ik nu bij die pioniers aanbel, laten ze me trots hun huis zien.’

Dat betekent voor jullie zo’n zes jaar ervaring met organische gebiedsontwikkeling of uitnodigingsplanologie. Hoe bevalt dat?

Phlip: ‘Organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie zijn twee verschillende dingen. Organisch ontwikkelen, wat er vanaf 2011 gebeurde, is harstikke goed. Dat vindt iedereen heel fijn als je geen haast hebt. Want je kunt 100.000 woningen voor Den Haag binnen tien jaar niet organisch ontwikkelen. Die schaal is daar te groot voor. Je kunt dingen laten gebeuren maar die hebben de schaal van brouwerij Kompaan. Organisch ontwikkelen is dus heel goed, maar het heeft een schaalgrootte nodig die bij individuen past. Dat gaat per rijtje huizen, per kroeg. Organisch ontwikkelen met een plan van 5000 woningen in de Binckhorst, dat is totaal iets anders.’

“Organisch ontwikkelen, wat er vanaf 2011 gebeurde, is harstikke goed. Dat vindt iedereen heel fijn als je geen haast hebt.”

‘Ten tweede is er de uitnodigingsplanologie. Dat is de realiteit zodra de eerste kamer de nieuwe omgevingswet goedkeurt. Daar staat in dat de markt wordt uitgenodigd om planologie te bedrijven. Dat is heel gaaf, mits de markt ook de kans krijgt. Dan kun je samen met bedrijven, bewoners en andere belanghebbenden bedenken – bijvoorbeeld via de ronde tafelgesprekken van I’M BINCK – hoe je daar een gaaf stukje stad gaat maken.’

‘En dat hebben we ook gedaan op een paar plekken in de Binckhorst. Maar in de jaren 2017-2020 liep het nog niet soepel. Nadat wij een plan lanceerden voor collectieve energie, moest er daarna iemand toetsen of het binnen de regels viel. Anderhalf jaar lang zagen we er niets meer van terug. En opeens lag daar dan hét nieuwe Energieplan van de gemeente. Voor ons een verrassing, we waren er graag betrokken bij gebleven. Veel plannen zijn door de gemeente weer helemaal teruggenomen naar hun eigen regie.’

Heeft de pilot Omgevingsplan voor de Binckhorst, vastgesteld door de gemeenteraad in 2018, geholpen om heldere kaders te creëren en de markt ‘uit te nodigen’?

Wicher: ‘De romantiek van de uitnodigingsplanologie, wat open en gastvrij klinkt, werkt in de praktijk heel anders. In het omgevingsplan is heel veel mogelijk gemaakt, alles kan. Maar omdat alles kan, kan alles ook weer niet. Ik vind dat je als gemeente van tevoren goed moet bepalen waar je regie op wilt voeren en daarnaast ook dingen los moet laten, anders is het geen uitnodigingsplanologie. Als je vervolgens concept-plannen binnenkrijgt die je liever niet wilt hebben, dan kan je niet alsnog regels aanpassen of toevoegen om die plannen te voorkomen. Dan had je dat aan de voorkant moeten doen. Bij de start moeten alle kaders duidelijk zijn, je wilt voorkomen halverwege ineens de spelregels te moeten wijzigen.’

Phlip: ‘Alles wat publiek is, daar moet je als overheid volledige regie over houden – scholen, sport, groen, maatschappelijke functies. Er is geen marktpartij die dat initieel vrijwillig doet. Naast regie kan een gemeente er ook een financieel model achter hangen. Op het moment dat je 10.000 woningen bouwt, creëer je namelijk veel waarde voor het gebied. Een deel van die financiële waardestijging kan je inzetten voor de publieke kwaliteit van het gebied, bijvoorbeeld met een gebiedsinvesteringsfonds of erfpachtregeling.’

‘Die regie is wel van tevoren nodig. Voordat je over gaat op uitnodigingsplanologie, voordat ontwikkelaars gronden aankopen en nog voordat de wethouder die waardestijging alweer heeft afgeroomd in zijn jaarcijfers.’

“Bij de start moeten alle kaders duidelijk zijn, je wilt voorkomen halverwege ineens de spelregels te moeten wijzigen.”

‘Ik geef een simpel voorbeeld. Nadat de eerste woningen op Binck Eiland waren opgeleverd zagen we dat er een schoolprobleem was. We zijn naar het Lucas Onderwijs toegestapt om samen na te denken over de ontwikkeling van een nieuwe school. Op het moment dat we de gemeente daar over informeerden, vroeg de wethouder ons om te wachten met ontwikkelen. Er moest door de VO-raad eerst strategie uitgezet worden, waarna er beleid gemaakt kon worden dat vervolgens moest uitwijzen wie er wel of niet naar deze school mag. En wat gebeurde er? Wij werden gedwongen onze plannen in te dienen volgens het Omgevingsplan, maar hadden geen duidelijkheid vanuit gemeente of wel of geen school zou komen. Toen moesten we afzien van het integreren van de school! Dus je ziet dat uitnodigingsplanologie voor de gemeente, net als voor ons als projectontwikkelaars, heel erg wennen is.’

Waar staat I’M BINCK in dit spectrum? Waarom als ontwikkelaar wel of niet aanhaken bij deze platformorganisatie?

Wicher: ‘Daar hoefden wij niet lang over na te denken. Voor mij is I’M BINCK ‘het geweten van de Binckhorst’. Ze kennen het gebied en alle partijen door en door. Ze agenderen de belangrijke onderwerpen en faciliteren het gesprek daarover. En af en toe pakken ze ook een concreet thema bij de kop, zoals Bincks Groen. Ze staan op afstand van zowel de ontwikkelingswereld als het IJspaleis. Ze werken vanuit hun hart voor het gebied. Als je in de Binckhorst als marktpartij actief bent moet je I’M BINCK kunnen ondersteunen.’

“Dus tien jaar I’M BINCK: onwijs waardevol, op allerlei fronten. Maar als je dat doortrekt naar de volgende tien jaar wat ben je dan?”

Phlip: ‘In de aanloopfase was I’M BINCK absoluut een van de dragers van de Binckhorst. Zij hebben de mensen die het gebied niet kenden er naartoe getrokken. Zij hebben de nieuwe bedrijven ernaar toe gehaald. Tijdens deze organische eerste jaren was hun rol het allerbelangrijkst. Het lastige van onze businesscase is namelijk dat we in de eindfase 100 procent zekerheid hebben, maar in de aanloopfase nul procent. Dus zij creëren waarde in de fase waarin het voor ons het meest lastig is om risico te lopen. Want we weten absoluut niet welke kant het op gaat. Maar het is inherent aan hun organisatie, heel lastig om dat te kapitaliseren.’

‘Dus tien jaar I’M BINCK: onwijs waardevol. Maar als je dat doortrekt naar de volgende tien jaar, wat ben je dan? Ben je dan een bewonersvereniging? Of ben je een roepende in de woestijn wanneer je de laatste autospuiter in het gebied probeert te behouden?’

‘We zitten nu in een overgangsfase (2018 – 2028) waarin allerlei dingen geregeld moeten worden. Hierin is I’M BINCK belangrijk om te zorgen dat alle partijen met elkaar in gesprek blijven en de goeie dingen doen. Maar ik zie de behoefte aan hun huidige rol en de impact daarvan met de tijd afnemen. Want al op dit moment doen projectontwikkelaars de marketing en communicatie van de Binckhorst. Ik zou het wel gaaf vinden als ze zo flexibel als ze de afgelopen tien jaar zijn geweest ook in de toekomst blijven.’

Hoe kijken jullie naar de toekomst van de Binckhorst en de rollen van de spelers in het proces?

Phlip: ‘In Rotterdam heb je in het centrum een hele duidelijke taskforce. In Amsterdam zitten in Sloterdijk en Amstel aparte projectbureaus op locatie, met een duidelijke organisatie. Die zou je ook moeten hebben in de Binckhorst, de gemeente werkt daar momenteel hard aan. We zijn nu als ontwikkelaar wel bijna op het punt gekomen dat als de gemeente niet instapt we (hoewel niet handig) het zelf wel gaan regelen met de bedrijven.’

“Een projectbureau Binckhorst 2.0 waar de gemeente, marktpartijen en I’M BINCK als ‘het geweten’ het gesprek voeren, meteen doen!”

Wicher: ‘Een projectbureau Binckhorst 2.0 waar de gemeente, marktpartijen en I’M BINCK als ‘het geweten’ het gesprek voeren, meteen doen! Ook een plek waar een raadslid langs kan komen om te kijken of alles goed gaat. En waar potentiele bewoners terecht kunnen met vragen. Zo’n plek is waar de Binckhorst naar snakt.’

Foto Binckse belofte: Heeman Fotography
Foto’s Binck Eiland: AVEQ en Arienne Brokking, Local