10 aanbevelingen voor aantrekkelijk wonen in Den Haag
Naar een nieuwe woonvisie
Hoe willen we wonen in Den Haag? Op deze vraag moet de nieuwe woonvisie waar nu aan wordt gewerkt, antwoorden geven. In Rotterdam leidde de nieuwe woonvisie tot veel discussie en zelfs een referendum. In Den Haag ging de gemeente juist vooraf in gesprek met inwoners en allerlei betrokken partijen. Platform STAD mocht de concept woonvisie inzien en legde deze voor aan een groep onafhankelijke critici (1). Met hen stelde Platform STAD 10 aanbevelingen op die de gemeente als input voor de nieuwe woonvisie kan gebruiken. Wordt de woonvisie een goed gevulde politieke en bestuurlijke supermarkt waar iedereen naar wens zijn winkelmandje kan vullen of heeft Den Haag duidelijke ambities voor een toekomstbestendige woonstad?
Stedelijk wonen: van woningvisie naar woonvisie
Een aantrekkelijke visie die perspectief biedt, nodigt uit te investeren in Haagse woningen. De grote uitdaging van dit moment is om de snel groeiende bevolking voldoende woonruimte te bieden. Aangezien Den Haag geen ruimte meer heeft voor grote uitbreidingswijken zoals Ypenburg en Wateringse Veld, moeten veel woningen in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd door nieuwbouw, transformatie of woningsplitsing. Stedelijk wonen is het uitgangspunt. Een goede zaak want uitbreiding gaat ten koste van het landschap. De koppeling tussen wonen en de ruimtelijke ontwikkeling van Den Haag is sterk in de concept woonvisie. Volgens de onafhankelijke critici van Platform STAD moet wel veel sterker de relatie tussen woning en woonomgeving gelegd worden. Dan wordt het meer een woonvisie, dan een woningvisie.
Een inclusieve stad is aantrekkelijk voor iedereen
De concept visie ademt een open sfeer. Met Den Haag als gastvrije, inclusieve stad met de nodige flexibiliteit en ruimte voor eigen invulling van inwoners. De bevolking komt en gaat en het woonbeleid wordt niet ingezet voor bevolkingspolitiek. De visie zou dan ook veel terughoudender moeten zijn met het formuleren van doelgroepen die extra prioriteit krijgen. Het idee is immers juist dat een sociaal-inclusieve stad aantrekkelijk is voor iedereen die graag in een grote stad woont. Dat vergt aandacht voor het middensegment op de woningmarkt en ook de sociale huursector blijft een belangrijk segment.
De ambitie voor verduurzaming van 10.000 bestaande woningen per jaar is fraai, maar lijkt niet echt reëel. Daarvoor mist het nodige instrumentarium en is er allereerst meer ruimte voor experiment nodig. De onafhankelijke critici die Platform STAD samenbracht, adviseren in de uitwerking van de woonvisie en de bijbehorende uitvoeringsagenda helder aan te geven hoe de gemeente Den Haag wil samenwerken met woningcorporaties, projectontwikkelaars en particulieren. Alleen als de woonvisie hen heldere kaders en een aantrekkelijk perspectief biedt, zullen zij daadwerkelijk veel nieuwe woningen gaan bouwen.
1. Werk de relatie tussen wonen en aantrekkelijke woonomgeving verder uit
De woonvisie wordt een vervolg op de recent aangenomen Agenda Ruimte voor de Stad. Voor de concrete uitvoering zal in de woonvisie de samenhang tussen wonen, groen, werken en onderwijs verder uitgewerkt moeten worden in de ambities en uitvoeringsagenda. De kwaliteit van de woonomgeving bepaalt in veel gevallen of mensen op een bepaalde plek met plezier wonen. Zeker als Den Haag inzet op stedelijk wonen, is vergroting en verrijking van het openbare domein een voorwaarde. Een kaal grasveldje heeft een heel andere uitstraling dan een groenvoorziening met hoogwaardige inrichting. Veel mensen kiezen bewust voor de stad. Niet alleen vanwege de economische voordelen (gerelateerd aan de kenniseconomie) maar juist ook vanwege de culturele dimensie en mogelijke ontmoetingsruimten. Een aantrekkelijke stad begint bij de (woon)omgeving die het uitgangspunt is voor mogelijke transformatie.
Fysieke kwaliteiten van woning en woonomgeving hangen met elkaar samen. Bij de omgeving zou de juiste doelgroep moeten worden gezocht. In de rafelranden van de stad passen andere woningen dan in groene wijken. Toekomstbestendige woningen die geschikt zijn voor senioren vergen ook een toekomstbestendige woonomgeving. Kunnen ouderen in hun buurt zelfstandig uit de voeten? De wijk is als netwerk essentieel om mensen fysiek te verbinden met alle sociale en economische elementen die de wijk heeft. Commerciële activiteiten zouden op fietsafstand van woningen moeten liggen. Maakindustrie, zoals aanwezig in de Binckhorst, mag niet helemaal uit de stad verdwijnen. In een stad waar wonen, werken en recreëren steeds meer door elkaar loopt, zijn monofunctionele woongebieden niet voldoende divers.
Bij hun keuze voor een woning kijken mensen ook naar voorzieningen, werk en bereikbaarheid in de regio. Voor woonconsumenten is de samenhang tussen regio en stad groot, gezinnen verhuizen dan ook regelmatig naar de randgemeenten. Den Haag is geen ‘macro-kosmos’, maar maakt als ‘micro-kosmos’ deel uit van een groter geheel. Een scherper regionaal accent is gewenst.
2. Focus op woonwensen in plaats van draagkrachtige doelgroepen
In de concept woonvisie worden 5 doelgroepen aangewezen waar het beleid in eerste instantie op gericht is: de woonvoorkeuren van Young Urban Professionals, stedelijke gezinnen, Empty-nesters, expats en studenten. Maar wat als je in Den Haag woont en je hoort niet bij een van de doelgroepen? Niet alleen nieuwkomers in de stad zoeken immers een nieuwe woning, ook Haagse jongeren die het huis uit gaan, vervolgens een gezin stichten en oud worden, hebben wisselende woonvormen nodig. Een niet alle gezinnen in de stad horen tot de middenklasse, er zijn ook veel één ouder gezinnen. En bijna één op de vier kinderen in Den Haag groeit op in armoede. Jonge gezinnen met een kleine beurs maken nauwelijks kans op een sociale huurwoning.
De doelgroepen lijkn vooral impliciet gekoppeld aan wat draagkrachtiger groepen. Gezien de gemengde samenstelling van de Haagse bevolking zou het goed zijn daarnaast te kijken naar de behoeften van minder draagkrachtige of kansrijke groepen. Ook mag in de stad van Vrede en Recht de aandacht voor vluchtelingen niet ontbreken. Extra aandacht voor de meest interessante groepen staat op gespannen voet met de openhouding van de visie. Bovendien lijkt het benoemen van doelgroepen weinig productief, omdat het niet helpt bij de keuzes die gemaakt moeten worden.
De bevolking van Den Haag wordt in verschillende opzichten steeds pluriformer. Mensen maken deel uit van meerdere stedelijke subculturen waarmee een eigen leefstijl wordt opgebouwd. De vraag naar woningen en woonomgevingen hangt daardoor samen met een veelkleurig palet van stadsliefhebbers van allerlei leeftijden en pluimage. Een interessant, maar zeer divers investeringspotentieel. De verschillende groepen waarvoor wordt gebouwd zouden bij de ontwikkeling moeten worden betrokken. Dat hoeft niet altijd rechtstreeks, dat kan ook via professionals die de woonfilosofie en ideeën over stedenbouw en architectuur kennen en kunnen vertalen.
De stad beschikbaar maken voor kinderen zou prioriteit kunnen hebben. Kijk bij elke ingreep telkens of het resultaat (kindvriendelijk woongebouw, buitenruimten, veilige fietspaden etc.) geschikt is voor kinderen. Tegelijkertijd zal de stad dan ook veiliger en gezonder zijn voor empty nesters en senioren, belangrijk nu ouderen langer zelfstandig wonen. De toename van het aantal (goed opgeleide) vrouwen van 20 -30 jaar in steden is een belangrijke tendens om rekening mee te houden. In de stad kunnen zij een baan combineren met kinderen, cultuur en een rijk sociaal leven zonder al te veel reistijd. Hoog stedelijk wonen vraagt daardoor niet om kleine woningen alleen.
3. Een inclusieve stad vraagt om maatwerk
Den Haag wil een sociaal inclusieve en complete stad zijn. De stad biedt perspectief om te stijgen op de sociaaleconomische ladder. Niet alleen goed in moreel opzicht, ook in economisch opzicht en het levert minder spanningen op tussen inwoners. Mensen willen graag wonen in gemengde wijken. Maar in de praktijk kunnen leefstijlen van bijvoorbeeld studenten en gezinnen botsen. Het schaalniveau waarop menging nagestreefd wordt, moet daarom benoemd worden.
Wat zijn eenzijdige wijken of meer draagkrachtige wijken? Als je echt lekker wilt eten ga je niet naar een food-court waar je op dezelfde plek sushi, pannenkoeken en spareribs kunt eten. Geforceerd mengen van te uiteenlopende leefstijlen en bevolkingsgroepen op een te klein schaalniveau werkt niet altijd. Voldoende betaalbare woningen in een stad met een grote verscheidenheid aan prettige woonmilieus voor alle groepen die Hagenees willen zijn: in een stad met een juiste balans van heterogene wijken en meer homogene straten of buurtjes is het grote geheel inclusief.
Den Haag is de meest gesegregeerde stad van Nederland. De ambitie om meer gemengde wijken te maken mist realiteitszin, nu schaarste en regels rondom woningtoewijzing juist zorgen voor een grotere segregatie. Het van bovenaf mengen van buurten gaat uit van het geloof in de maakbare samenleving en is bovendien een te grote kwantitatieve opgave. Het is wellicht heel Haags geen politiek gevoelige termen te gebruiken. De achterliggende problemen rond de segregatie moeten echter worden benoemd. Evenals de link naar sociale vraagstukken. Mengen kun je niet alleen met wonen oplossen. Er zijn ook andere katalysatoren, zoals voetbal een verbindend element kan zijn. Menging van eenzijdige wijken zou het resultaat moeten zijn van de ambitie een aantrekkelijke stad te zijn, in plaats van een doel op zich.
De bestaande particuliere huurwoningen spelen een belangrijke rol op de Haagse woningmarkt. Veel nieuwkomers, expats en starters vinden er (tijdelijk) een plek. Er is een flink tekort aan (huur)woningen in het midden dure segment. De doorstroming stagneert, segregatie neemt toe en de samenleving ontwricht, als de middengroepen zoals brandweerlieden, winkelpersoneel en leraren geen betaalbare woning in de stad kunnen vinden. Gezien de urgentie zou deze categorie woningen veel meer prioriteit moeten krijgen in de woonvisie.
4. Stimuleer experiment voor verduurzaming bestaande woningen
Op gebied van een duurzame woningvoorraad heeft de gemeente hoge ambities. CO2 reductie als aanjager voor een grote transitie is goed gekozen, maar de handvatten ontbreken vooralsnog. Bij nieuwbouw is duurzaamheid relatief makkelijk te realiseren. Voor de bestaande woningvoorraad lijken de ambities echter niet realistisch (10.000 woningen per jaar aanpakken). De technieken om verschillende woningtypen te verduurzamen of van duurzame energie te voorzien liggen nog niet voor het oprapen. Technologische ontwikkelingen maken wel steeds meer mogelijk. Zonnepanelen en windturbines verbonden aan batterijen, kunnen woningen onafhankelijk maken van het traditionele energie net. Tegelijkertijd zijn apparaten in woningen verbonden met het ‘Internet of Things’. Veel meer experiment is nodig voordat de verduurzaming kan worden opgeschaald naar grote aantallen woningen.
Zowel particuliere eigenaren als bewoners van corporatie woningen zien de urgentie veelal niet. Er is veel wantrouwen (hogere huren) en onbegrip. Ook om mensen te mobiliseren is experiment nodig. Er kan worden aangesloten bij landelijke samenwerkingsverbanden en experimenten met bijvoorbeeld portieketage woningen en andere woningtypen. De woonvisie moet vooral het doel voorschrijven, niet de middelen. Er zijn meerdere manieren om een duurzame woningvoorraad te realiseren en veel situaties vergen om specifieke oplossingen.
Tegelijkertijd mist de ambitie om een circulaire woningvoorraad te creëren. Er zou breder gekeken moeten worden naar hoe kringlopen (energie, water, materialen) in de stads(regio) zoveel mogelijk gesloten kunnen worden en wat dit betekent voor de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw. De woonvisie kan agenderen om via een stadsbrede discussie ambities te formuleren en tot een uitvoeringsagenda te komen.
5. Koppel kennis van bewoners aan expertise en data
Van weten, wordt kijken zien. De kennis die uit de stadsgesprekken zijn opgehaald, kan veel beter worden gekoppeld aan ruimtelijke kennis van professionals (van binnen en buiten de gemeente), demografische ontwikkelingen en een visie op de marktontwikkeling. Dit is nodig om ook op de langere termijn te denken.
De analyse en de duiding van de bevolkingsgroei in de concept woonvisie is dun. Den Haag is een stad met veel jongeren en maakt een omslag naar een op kennis gebaseerde economie. Ook de dynamiek rond de tweedeling in de stad kan beter inzichtelijk gemaakt worden. Bijvoorbeeld door wooncarrières in de stad en de regio over een lange periode te tonen. Verhuis je vanuit Laak wel naar Nieuw Waldeck, maar niet naar het Statenkwartier? En welke rol spelen regels rond passend toewijzen van sociale huurwoningen bij de toenemende segregatie? De gemeente moet het vermogen hebben de stad ruimtelijk sociaal en economisch te lezen en deze kennis inzetten om te sturen. De gemeente zou tendensen moeten signaleren en expliciet maken ten behoeve van het debat en zodat duidelijk wordt waarop men stuurt. Dan geeft de woonvisie richting en is het geen supermarkt waarin iedereen zomaar zijn mandje naar eigen inzicht kan vullen.
In de analyse van de stad past ook de zoektocht naar de set van kernwaarden van Den Haag. Is Den Haag een gastvrije internationale stad met een grote verscheidenheid aan mensen en woonmilieus? Deze waarden zijn onafhankelijk van het programma. Door vanuit kernwaarden te denken kan de visie meer specifiek op de Haagse situatie worden toegesneden.
6. Werk op buurtniveau
In de Agenda Ruimte voor de Stad is een eerste aanzet gedaan om stadsdelen te verkennen. De potentie, capaciteit en alle extensief gebruikte stukken stad worden echter pas goed zichtbaar, als de stad op nog veel kleiner schaalniveau (buurten) in kaart wordt gebracht. Zoals je de computer defragmenteert, kunnen alle kleine stukjes worden gebruikt voor wonen of ander programma om de kwaliteit van de woonomgeving te verhogen. De kennis van bewoners over het alledaagse gebruik en de beleving, gekoppeld aan kennis van professionals, kan gebruikt worden om de bestaande structuur te verbeteren en verdichten. Of in enkele gevallen juist om de bestaande structuur te verlaten en iets anders met hogere dichtheid te maken.
Gebiedsgerichte en gecombineerde kennis van professionals en inwoners biedt kaders voor de ontwikkeling van buurten. Op dit schaalniveau kun je makkelijker integraal beleid maken, inclusief parkeren, grondbeleid en de woonomgeving. Als je ook de betekenis van de regio en randgemeenten op de buurt betrekt, wordt ineens duidelijk dat bijvoorbeeld de Gouveneurlaan met de blik op Rijswijk, veel potentie heeft. De buurtgerichte aanpak gaat verder dan beton storten en stenen stapelen. Er kan meer strategisch worden nagedacht in relatie tot sociale structuren en met participatie van verschillende actoren, over plekken die worden aangepakt.
7. Waardeer erfgoed en de bestaande woningvoorraad
Den Haag is een stad met veel monumentwaardige woningbouw. Ook in wijken als Laak, Rustenburg, Zuidwest en Mariahoeve. Deze kwaliteiten blijven onderbelicht in de concept woonvisie. Het vooruitzicht van sloop van deze woningen veroorzaakt een negatieve sfeer. Bewoners vinden het vervelend dat hun woningen als probleem gezien worden. Terwijl het benadrukken van de bestaande kwaliteiten, zorgt voor trots bij bewoners.
In de concept woonvisie wordt de vermeende slechte kwaliteit van de woningen in gebieden met een eenzijdige woningvoorraad (lees, veel sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen) aangegrepen om woningen te slopen en vervolgens nieuw te bouwen. In de Schilderwijk is het probleem echter niet in de eerste plaats de kwaliteit van de woning, maar de leefomgeving. Ook de oude woningen in Moerwijk, Laak en Mariahoeve zijn niet van beduidend mindere bouwtechnische kwaliteit of minder duurzaam dan woningen in de Bomenbuurt of het Statenkwartier. Voor de hele bestaande voorraad (particulier én sociaal) van voor 1980/1990 geldt immers dat deze verduurzaamd zou moeten worden.
In een op kennis gebaseerde afweging van sloop en nieuwbouw, transformatie of renovatie zouden meer factoren een rol moeten spelen dan alleen de financiële aspecten: terugkeer garantie voor bewoners, behoud van sociaal kapitaal, de huurverhoging, waarde van het erfgoed, mogelijkheden voor splitsen, optoppen of samenvoegen van woningen en het duurzaam handhaven van de constructie (circulair bouwen). Om het bestaande stedelijk weefsel te intensiveren kan het soms ook nodig zijn een aantal woningen te slopen. Een interessant spanningsveld omdat herstructurering met sloop / nieuwbouw in Den Haag nog maar zelden tot verdichting heeft geleid.
In de (voorlopige) uitvoeringsagenda wordt vooral gestuurd op (sloop-) nieuwbouw. Waar het echt om gaat is het aantal toegevoegde woningen. Ook woningen ontstaan door splitsing of transformatie van kantoren tellen.
8. Geef richting met heldere kaders die kwaliteit definiëren
Een goede woonvisie moet zowel de inwoners aanspreken als de partijen die de woningen daadwerkelijk moeten bouwen, transformeren of verduurzamen. Een visie op sturing van deze partijen is onontbeerlijk. Nieuwbouw, transformatie en renovatie vindt plaats in een bestaande omgeving waar al mensen wonen. In de Agenda Ruimte voor de Stad is aangegeven dat nieuwe projecten worden ontwikkeld in co-creatie met bewoners. In de woonvisie zou moeten worden uitgewerkt hoe dat voor concrete woningbouw opgaven in zijn werk gaat.
Bouwen in hoge dichtheid is lang niet altijd vanzelfsprekend of financieel aantrekkelijk. Ontwikkelaars lopen bij verdichting meer risico. Daarom hebben zij behoefte aan ruimtelijke kaders, gecombineerd met parkeereisen en grondbeleid. Twee zaken die de haalbaarheid van woningbouw en transformatie projecten in hoge mate bepalen.
Een animerende overheid moet op basis van kennis van de stad richting geven: heldere kaders stellen en kwaliteit definiëren, maar vervolgens de invulling – opzet van woning en woongebouw -overlaten aan andere partijen. Particulieren die een eigen huis bouwen weten precies wat ze willen en marktpartijen spelen steeds beter in op de vraag van woonconsumenten. Mensen laten zich geen producten meer opleggen. Niet alleen het hoogste bod telt, ook de toegevoegde waarde voor de stad.
Vooral voor wat betreft de kwaliteit van de woonomgeving kan en moet de gemeente ook zelf initiatieven nemen. Maak pareltjes door op kleine plekken groen te verbeteren of toe te voegen. Ruimte voor bewoners die zelf hun woonomgeving vormgeven, zorgt voor meer diversiteit en stedelijkheid.
Positief is dat gedacht wordt aan beleggers / ontwikkelaars en kleinschaligere (al dan niet collectieve) particuliere initiatieven in wijken met vooral sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. Om dit van de grond te krijgen is een actieve rol nodig van de gemeente. Samenwerking tussen beleggers, ontwikkelaars en corporaties kan worden gestimuleerd door hen gericht te koppelen aan potentiële (her)ontwikkelingslocaties. En (collectief) particulier opdrachtgeverschap zou actief gestimuleerd en versneld moeten worden. Particulier kapitaal mobiliseren en stakeholders achter de broek zitten hoort ook bij de rol van de gemeente.
9. Stuur steviger op sociale woningbouw
Het betaalbare segment staat hoog op de agenda. Ambitie is om 600 nieuwe sociale huurwoningen per jaar te bouwen. Toch is de ambitie niet voldoende geborgd als bijvoorbeeld het verkoopbeleid, liberalisatie van corporatiewoningen, woonruimteverdeling en huurbeleid niet door de gemeente wordt gestuurd in de woonvisie. Ook is het cruciaal dat de gemeente (in overleg met de woningcorporaties) voldoende locaties voor nieuwbouw aanwijst en stuurt op transformatie en renovatie. Dit alles ook gecombineerd met de visie op menging. De woonvisie is immers het vertrekpunt voor toekomstige prestatieafspraken.
10. Monitor de nieuwe woonvisie gedurende de looptijd
In de veranderende samenleving moet een woonvisie ruimte open laten voor experiment (nu en in de toekomst) en onverwachte initiatieven. De komende 20 jaar zullen ontwikkelingen op technologisch gebied snel verder gaan. De invloed geldt voor de woonomgeving (bijvoorbeeld voorzieningen, mobiliteit, sociale netwerken e.d.) en de woning (individueel te programmeren iHouse). Op deze ontwikkelingen kan de woonvisie voorsorteren en ruimte geven.
Hoewel de huidige woonvisie nog loopt tot 2020 is er toch al grote behoefte aan een nieuwe visie. Door de economische crisis is de woningmarkt immers structureel veranderd. Bovendien is de samenwerking met inwoners en partijen in de stad gewijzigd en veranderde de landelijke regelgeving voor corporaties. Het is zaak de nieuwe woonvisie goed te monitoren en flexibiliteit in bouwen om in te spelen op nieuwe trends en ontwikkelingen op gebied van woonwensen, demografie, woningmarkt, ruimtegebruik per persoon, landelijke regelgeving, technologie, evaluaties van experimenten etc.
Als Den Haag verdichting van de stad serieus neemt, zal ze ook moeten monitoren op dichtheid. Een commissie zou projecten moeten beoordelen op nuttige en duurzame intensivering van het grondgebruik. In het dossier dat ontstaat kunnen wethouder(s) en gemeenteraad bekijken of de potentie volledig wordt benut.
(1) Platform STAD besprak de concept woonvisie van Den Haag in een ronde tafelgesprek met Anita Blom (Rijksdienst Cultureel Erfgoed), Cihan Bugdaci (Gentlemen architecture, real estate, theory,) Douwe Wielenga (Rli, Raad voor de Leefomgeving en infrastructuur), Leo Oorschot (Research group Beyond the Current en Atelier PRO), Miel Karthaus (KBnG architectuur, WarmBouwen), Robert Kostwinder (Quartier Laak), Rudy Uytenhaak (Rudy Uytenhaak Architectenbureau) en Vincent Smit (Lector Grootstedelijke ontwikkeling Haagse Hoge School,) onder leiding van Jooske Baris (Platform STAD) op 19 december.
Daarnaast gaven Ergün Erkoçu (Dean Faculty of Engineering at University of Curaçao & Director/Architect at CONCEPT0031), Erna van Holland (adviseur stedelijke vernieuwing COB-WEB en lector MUAD), Vincent Gruis (Hoogleraar Housing Management TU Delft) schriftelijk feedback op de concept woonvisie van Den Haag.
De aanbevelingen weerspiegelen op hoofdlijnen de verschillende meningen van de betrokken deskundigen.
Bovenstaande aanbevelingen zijn aangeboden aan de gemeente Den Haag als onafhankelijke input voor de verdere uitwerking van de Haagse woonvisie – die verschijnt in de loop van het voorjaar in 2017 – en de bijbehorende uitvoeringsagenda.