Wonen in het CID: van product naar bewoners

Het CID (Central Innovation District) moet een inclusief gebied worden met een stedelijke mix van woningtypen en bewoners. Maar hoe zorgen we ervoor dat dit gebied straks aantrekkelijk is voor zowel alleenstaande kosmopolitische stadsbewoners als gezinnen? Tijdens het STAD gesprek ‘Wonen in het CID’ op 19 maart 2019 waren experts, bewoners en raadsleden het grondig met elkaar eens: daarvoor is allereerst een zorgvuldig proces vereist, waarbij de inbreng van bewoners meegenomen wordt. Ook zien de experts hoogbouw als één van de middelen om de bouwopgave op te lossen, maar niet als de ultieme oplossing. Hoogbouw maakt het lastig de buitenruimte aantrekkelijk in te richten en levert vanwege de hoge bouwkosten bovendien vaak kleine, dure appartementen op. En de vraag is of gezinnen met kinderen daar straks wel willen wonen.

1 Woningaanbod: Denk eerst in doelgroepen en dan pas in producten

De vraag naar woningen in de stad is hoog. Gerwin Sjollema (USP) licht zijn onderzoek toe waaruit blijkt dat een behoorlijk aantal gezinnen interesse heeft in (hoog)stedelijk wonen in appartementen, mits daar voldoende veilige buitenruimte bij aanwezig is. Ook is er vraag naar microappartementen van zo’n 35m2. Hoewel maar een beperkt deel van de mensen die positief staat tegenover dergelijke kleine woningen er daadwerkelijk zelf zou willen wonen. Bouw daarom flexibel zodat de microappartementen later samengevoegd kunnen worden en de woningvoorraad langer mee gaat.

Anjelica Cicilia (Syntrus Achmea Real Estate & Finance) vindt dat er bij de ontwikkeling van het CID vooral naar de lange termijn gekeken moet worden. Het gebied vraagt om een duidelijke visie waarin identiteit en mogelijkheden helder benoemd worden. En Rosalie de Boer (BPD) denkt dat er verdiepend onderzoek nodig is, dat in kaart brengt wat er precies nodig is om hoogbouw aantrekkelijk te maken voor gezinnen. Ook mist ze de inbreng van bewoners om betekenis aan het gebied te geven: focus niet alleen op stadsplanning, maar ook op stadsleven. Arthur Pronk (Haag Wonen) stelt ook vast dat programmatisch plannen lang niet altijd goed werkt; zo staan ruimtes in de plint naast Station Hollands Spoor nog steeds leeg.

De experts zijn het eens over het feit dat hoogbouw een middel kan zijn om het verdichtingsvraagstuk van Den Haag aan te pakken. Maar torens zijn ook duur om te bouwen en lastig te verduurzamen. In torens van 75 meter hoog zijn dezelfde woningen goedkoper dan in torens van 150 meter, stelt Arthur Pronk. In een toren van 150 meter bedraagt de huur voor een appartement van 40 m2 bij de huidige bouw- en grondkosten al gauw 1500 euro per maand. Terwijl er in de stad juist een grote vraag is naar sociale huurwoningen en middeldure huur- of koopwoningen. Jan Pronk (gemeenteraadslid VVD) stelt dat de raad de plannen toetst op de mix van 30% sociale huurwoningen en voldoende middeldure koop en huur. Martijn Balster (gemeenteraadslid PvdA) maakt zich wel zorgen over de betaalbaarheid van wonen in het CID, zeker met hoogbouw.

2 Kwaliteit: Stel een onafhankelijke commissie in die vooraf meestuurt bij de bouwplannen

Volgens Rosalie de Boer blijkt uit onderzoek van BPD dat stadsbewoners zowel reuring en voorzieningen als rust en groen in hun woonomgeving heel belangrijk vinden. Dat vraagt om verdichten met precisie. Pak het vraagstuk van een aantrekkelijke openbare ruimte in overleg met bewoners op, adviseren de deskundigen. Alle experts stellen dat de mogelijkheden voor een aantrekkelijke buitenruimte in het CID beperkt zijn. Zij denken dat er meer variatie in de bouwmassa’s aangebracht kan worden. Dat vergt meer onderzoek.

Door de opgave integraal te bekijken kan er meer kwaliteit aan het gebied meegegeven worden. Juist nu de bouwplannen in het CID elkaar in rap tempo opvolgen vinden de aanwezige experts en bewoners het belangrijk om de kwaliteit en samenhang van de plannen te bewaken. Martijn Balster ziet wel wat in een onafhankelijke klankbordgroep die op kwaliteit let. Ook Arjen Dubbelaar (gemeenteraadslid Groep de Mos) vindt dit een interessante gedachte, omdat de politiek lastig kan beoordelen wanneer een complex bouwplan voldoende kwaliteit heeft. Een architect uit de zaal wijst erop dat bij grote stadsontwikkelingen in andere Europese steden vaak onafhankelijke commissies letten op de kwaliteit van architectuur en openbare ruimte, zoals de Commission for Architecture and the Built Environment (CABE) in Londen. En stedenbouwkundige Riek Bakker hield onlangs in de commissie leefomgeving ook een hartstochtelijk pleidooi voor een onafhankelijke commissie die in het CID stuurt op (stedenbouwkundige) kwaliteit.

3 Proces: Betrek bewoners vroegtijdig bij plannen

De experts beseffen dat de bouwopgave om snelheid en productie vraagt, maar zij waarschuwen er voor om teveel in producten te denken. Bouw niet alleen voordeuren, maar bedenk vooraf wie er op lange termijn achter die voordeur wil wonen, adviseert Arthur Pronk. Als je voor kwaliteit in de openbare ruimte kiest, en een inclusief woonmilieu wilt realiseren waar diverse doelgroepen willen èn kunnen wonen, dan vraagt dat een zorgvuldig participatieproces.

Tijdens het STADgesprek zelf blijkt al dat die participatie steviger moet worden ingevuld: een groot aantal mensen in de zaal maakt zich zorgen over beelden van hoge torens die nu in de media circuleren. Anjelica Cicilia en Rosalie de Boer onderschrijven dat inbreng vanuit de stad, het ophalen van woonwensen en tijdige communicatie over de plannen cruciaal zijn voor een geslaagde ontwikkeling van het CID. Daarvoor zouden de gemeente, ontwikkelaars, bouwers en beleggers snel en pro-actief een participatieproces moeten aangaan.

Het expertpanel tijdens het STAD gesprek ‘Wonen in het CID’ bestond uit Anjelica Cicilia van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Rosalie de Boer van BPD, Arthur Pronk van Haag Wonen en Gerwin Sjollema van USP. Panel van raadsleden: Arjen Dubbelaar (Groep de Mos), Jan Pronk (VVD), Martijn Balster (PvdA).

Foto boven: Christian van der Kooy
Foto’s STAD gesprek: Maurits van Hout